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Légalité rémunération syndic (commission revenu locatif du syndicat)?
Sujet initié par Laureil y a 4 heures - 193 vues
Cher·e·s Maîtres,
Je me permets de solliciter votre avis sur la légalité d'une rémunération perçue par le syndic en sus de son forfait de gestion courante.
Le SDC loue une partie commune à un opérateur. Le syndic perçoit à ce titre une rémunération annuelle supplémentaire soi disant facturée à l'opérateur, mais qui apparaît néanmoins dans la comptabilité de la copropriété sous forme "d'honoraires," avec une écriture compensatrice provenant de l'opérateur (ce qui me paraît un "bidouillage" très louche...).
À ces honoraires annuels s'ajoutent par ailleurs des vacations facturées au syndicat pour la gestion de ce même contrat.
Une telle rémunération annuelle vous paraît-elle licite au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, du contrat-type de syndic et de la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire, ainsi que des règles issues de la loi Hoguet ?
J'ai déjà demandé à l'IA mais j'aimerais avoir une réponse humaine d'un professionnel.
Vous remerciant par avance de vos éclairages, Bien à vous,
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Votre interrogation est juridiquement fondée. La situation que vous décrivez soulève plusieurs difficultés au regard des règles encadrant la rémunération des syndics professionnels.
L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la rémunération du syndic est forfaitaire, sauf pour les prestations particulières limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967.
Or, la gestion courante d'un contrat de location portant sur une partie commune ne figure pas, en tant que telle, parmi ces prestations particulières. La facturation de vacations supplémentaires pour le simple suivi du contrat apparaît donc contestable.
Concernant la commission annuelle prétendument versée par l'opérateur, une précision importante s'impose.
Le Conseil d'État a jugé, dans une décision du 5 octobre 2016 (n° 390465), qu'un syndic pouvait percevoir une rémunération provenant d'un tiers, à condition que son principe et ses modalités de détermination soient prévus dans le contrat de syndic.
Cette exigence découle également de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi Hoguet.
Ainsi, le fait que la commission soit supportée financièrement par l'opérateur ne suffit pas à la rendre licite. Il faut notamment vérifier qu'elle a été régulièrement prévue et portée à la connaissance du syndicat des copropriétaires.
Quant aux écritures comptables que vous décrivez, leur présentation ne constitue pas nécessairement une irrégularité. Elles doivent toutefois correspondre à des opérations réelles, justifiées et transparentes.
Je vous recommande de demander au syndic, idéalement par l'intermédiaire du conseil syndical :
- Le fondement contractuel de la commission annuelle et des vacations supplémentaires ; - Les factures correspondantes et la convention éventuellement conclue avec l'opérateur ; - Les résolutions d'assemblée générale autorisant ces rémunérations ; - Les justificatifs des écritures comptables concernées.
En l'absence de fondement contractuel régulier, une demande de remboursement des honoraires indûment perçus pourrait être envisagée.
À ce stade, les deux rémunérations supplémentaires que vous décrivez me paraissent donc sérieusement discutables, mais leur irrégularité doit être confirmée par l'examen des documents.
Pourriez-vous préciser si la commission annuelle figure expressément dans le contrat de syndic approuvé en assemblée générale ?
Si cette réponse vous a été utile, n'hésitez pas à indiquer votre question comme résolue.
Bien cordialement.
#Meilleure réponseil y a 3 heures
Laure
Cher Maître,
Grand merci pour votre réponse éclairante. Après vérification des contrats de syndic successifs, aucune mention de cette commission annuelle, ni de son principe ni de ses modalités de calcul.
En revanche, elle est prévue dans le bail conclu avec l'opérateur et a été approuvée dans les résolutions d'AG relatives à ce bail : initialement un pourcentage de la redevance, puis 600 € HT/an indexés de 2 %, à la charge de l'opérateur.
Est-ce suffisant svp ou, au regard de la décision du Conseil d'État du 5 octobre 2016 que vous citez, cette rémunération provenant d'un tiers devait-elle nécessairement figurer dans le contrat de syndic lui-même ?
Le syndic facture par ailleurs au syndicat des vacations supplémentaires pour le suivi de ce même contrat.
Merci encore pour vos précisions très appréciées si vous le pouvez Bien à vous,
Sur votre dernière question : l'approbation du bail par l'assemblée générale ne paraît pas, en principe, suffire.
L'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 interdit au mandataire de recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination. Le Conseil d'État (5 octobre 2016, n° 390465) en a déduit que le principe et les modalités d'une rémunération versée par un tiers doivent figurer dans le contrat de syndic. L'article 18-1 A, I, de la loi du 10 juillet 1965 impose par ailleurs une rémunération forfaitaire, seules les prestations particulières définies par décret ouvrant droit à un complément.
Le syndic pourrait soutenir que la résolution approuvant le bail vaut accord du syndicat, ou invoquer une prestation hors mission autorisée au titre de l'article 18-1 A, II. Ces arguments restent discutables : le II vise une convention distincte conclue avec le syndicat, et je n'ai pas identifié de décision de la Cour de cassation sur ce cas précis.
Les vacations facturées au syndicat pour le même contrat ne se justifient, quant à elles, que si elles correspondent à une prestation particulière prévue au contrat de syndic.
La lecture des contrats de syndic successifs et des résolutions d'assemblée permettrait de trancher.
il y a 2 heures
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