Lors du renouvellement d'un bail commercial, le principe est celui du plafonnement du loyer. Lorsque le bail n'excède pas neuf ans, le loyer du bail renouvelé ne peut, en principe, évoluer au-delà de la variation de l'indice applicable, conformément à l'article L.145-34 du Code de commerce. Ce mécanisme vise à éviter qu'une hausse importante de la valeur locative ne se traduise, au moment du renouvellement, par une augmentation brutale du loyer.
Ce principe connaît toutefois plusieurs exceptions. Le loyer peut ainsi être déplafonné lorsque certains éléments déterminant la valeur locative ont connu une modification notable, mais également en raison de la durée du bail ou de la nature particulière des locaux.
Le déplafonnement constitue donc un enjeu important lors du renouvellement du bail, tant pour le bailleur, qui cherche à rapprocher le loyer de la valeur locative, que pour le preneur, qui entend bénéficier du plafonnement.
Dans quels cas le loyer du bail renouvelé peut-il être déplafonné et à quelles conditions ?
Il convient d'examiner, d'une part, les différentes hypothèses de déplafonnement (I) et, d'autre part, les conditions et les modalités de sa mise en oeuvre (II).
