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Le permis de construire valant division est un outil juridique permettant de faciliter certaines opérations en évitant la soumission au régime du lotissement.
Ce montage juridique a gagné en popularité ces dernières années mais demeure difficile d'application.
Il est donc important de cerner les règles en vigueur afin d'user au mieux de de permis de construire particulier.
L'objet de cette fiche consiste donc à déterminer les critères qui vont garantir un recours régulier au régime du permis de construire valant division.
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La définition du permis de construire valant division
Le permis de construire valant division est une autorisation d'urbanisme qui a eu pour vocation de remplacer l'ancien "permis groupé".
Il s'agit principalement de renforcer la séparation juridique qui existe entre le régime du lotissement et celui de cette autorisation.
Le régime du permis de construire valant division est fixé par l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, dont les modalités d'application seront détaillées par ailleurs.
La distinction entre le régime du lotissement et le permis de construire valant division est réalisé par l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme qui prévoit précisent que ne constituent pas des lotissements ne sont donc soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.
L'on voit bien que l'intérêt majeur du permis de construire valant division réside dans l'absence de soumission au régime du lotissement, bien plus contraignant.
Pour sa part, l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme indique que :
" Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. "
Avant d'étudier les différents critères du permis de construire valant division, il faut essentiellement retenir que cette autorisation est valide lorsque la division intervient avant l'achèvement des travaux.
C'est ce qui le distingue principalement du lotissement.
La construction de plusieurs bâtiments sur une ou plusieurs unités foncières contiguës
Le permis de construire valant division peut être obtenu sur une ou plusieurs unités foncières contiguës.
Ce critère ne pose pas de grandes difficultés pratiques lors de la conception du dossier de permis de construire.
En effet, il est désormais acquis que l'unité foncière ne constitue plus la référence concernant l'emprise d'un permis de construire valant division,
Il faut donc donc procéder à la distinction entre :
- l'unité foncière qui s'apprécie selon l'unité de propriétaires et de la contiguïté des parcelles ;
- l'assiette du projet qui porte sur la délimitation de la surface foncière (Conseil d'Etat, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, n° 264667).
Ensuite, l'application du régime du permis de construire valant division est conditionnée à la réalisation de plusieurs bâtiments.
En application de la réglementation en vigueur, il doit déjà être prévu la réalisation d'au moins deux bâtiments autonomes et distincts.
Sur la notion de bâtiments distincts, le juge va se fonder sur la notion de constructions autonomes.
A titre d'exemple, le bâtiment qui comprend deux maisons individuelles accolées avec façades et toitures communes relève du champ d'application du bâtiment unique.
La division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des travaux
Il est évident que le régime du permis de construire valant division va trouver à s'appliquer lorsqu'il y a une division.
Ce régime s'applique sans tenir compte de la nature de la division envisagée :
- la division en propriété ;
- la division en jouissance.
Une division en propriété classique se réalisera par un acte de vente.
La division en jouissance portera sur toute constitution d'un droit de jouissance sur une fraction du terrain d'assiette du projet, par exemple un bail accordant un droit de construire au locataire (type bail emphytéotique).
Ensuite, dans le cadre du permis de construire valant division, la division doit intervenir avant l'achèvement des travaux.
En effet, pour mémoire, une opération d'aménagement sera qualifiée de lotissement lorsque le processus correspond à la division du terrain puis à la vente ou l'attribution des lots à des personnes qui solliciteront ultérieurement des permis de construire distincts.
En revanche, l'opération envisagée relèvera du permis de construire valant division dès lors que la division sera postérieure à l'obtention du permis de construire, mais antérieure à l'achèvement de l'ensemble du projet.
Le dossier de permis de construire valant division, qui suit le régime classique du dossier de permis de construire, devra en outre comprendre un plan de division.
Ce plan devra indiquer par un trait les limites des futures parcelles et identifier chaque lot issu de la division.
En outre, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, il sera joint à la demande un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies ou espaces communs, à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.
Les modalités d'application des règles du plan local d'urbanisme en cas de permis de construire valant division
Il est important d'analyser les modalités d'appréciation des règles d'urbanisme dans le cadre de l'instruction d'un permis de construire valant division.
Sur ce point, il faut noter que l'article R. 151-21 prévoit que dans le cas d'un permis de construire valant division, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.
En synthèse, l'appréciation de la conformité du projet aux règles applicables en matière d'urbanisme se fera :
-soit au regard de l'assiette globale du projet et non au regard de chaque terrain issu des divisions à venir (le pétitionnaire peut donc répartir entre les terrains à diviser les règles d'emprise, de prospects?) ;
-soit au regard de chaque terrain issu des divisions à venir si le plan local d'urbanisme s'oppose à une appréciation par rapport à l'assiette globale du projet (dans ce cas, l'appréciation se fait lot par lot).
Il conviendra donc d'être particulièrement vigilant aux modalités d'application des règles afin de respecter les prescriptions du plan local d'urbanisme.
Fiche pratique rédigée par
Maître Ludovic GIUDICELLI
Avocat au barreau de PARIS (droit administratif, droit de l'environnement, droit de l'urbanisme)
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