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Permis de construire - recours gracieux abusifs de voisins
Sujet (Cloturé) initié par zoomx69, il y a 7 ans - 7150 vues

Bonjour,

* J'ai acheté un terrain avec une maison de plein pied en 2016 (pour accéder à la maison nous avons une allée d'environ 24m car elle est enclavée dans une autre parcelle).
Ayant un enfant très très handicapé, nous devions la réhabiliter, mais après différents projets nous avons opter pour une rénovation (destruction et reconstruction) pour être complètement aux normes du handicap.

* Un permis de construire a été obtenu le 2 Février 2018 (accord de la mairie et des bâtiments de France).

* Le 14 mars et le 6 avril nous recevons par AR deux recours gracieux, mettant le point sur la hauteur de notre maison (10m comme le PLU le permet) et l'implantation à 6m d'un de nos voisins.
L'adjoint maire de l'Urbanisme pour lever le moindre doute, nous conseille d'annuler notre permis pour le redemander sur le nouveau PLU validé en février 2018.

* Redépose du permis et obtention du nouveau permis le 23 août 2018 (accord de la mairie et des bâtiments de France).

* Depuis le 20 septembre un ensemble de voisins/habitants très amis, se sont unis et nous envoient un recours gracieux en AR chaque semaine (on est déjà à 5 recoursce jour), je considère ça comme du harcélèment.
Que nous repproche t-on maintenant??? Ce n'est plus la hauteur mais notre allée de 24m, car dans le nouveau PLU si je le suis à la lettre mon terrain devient inconstructible (alors que j'ai déjà une maison dessus donc terrain constructible) (Voir schéma ci-dessus)

Article du PLU:
Les accès indirects, tels qu'ils figurent dans le s
chéma ci-dessus, doivent avoir une longueur au
plus égale à 15 mètres.


Est ce qu'un PLU peut rendre un terrain inconstructible dans le temps?
Sachant que je fais une rénovation, est ce que cet article me concerne??
Imaginons que j'habitais cette maison et qu'un jour elle est détruite par un incendie, je peux plus reconstruire ???

Merci pour votre aide, car je suis dans la panade.
J'avais acheté cette maison pour que mon fils soit dans les meilleurs conditions possibles, non seulement je peux pas lui ofrir ça, mais en plus les personnes qui s'occupaient de mon fils le soir nous lachent car elles ont besoin d'appareils medicals pour soulever, laver mon fils,etc ... mais je peux pas les installer pour le moment dût le manque de place.
Tous le monde nous lâche ou nous mette des bâtons dans les roues à croire que pour mes avoisinnants la présence d'une personne handicapé les gêne.
Merci à tous pour votre aide et pour votre retour d'expérience si vous avez été confronté à la même chose.

Bien Cordialement
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Urbanisme : Règles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.

Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.

Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

Pénal : Victime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).

Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.

La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

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Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document de planification à l'échelle d'un territoire, qui fixe les grandes orientations d'aménagement.

Exemple : règles générales sur l'urbanisation d'une zone.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document local qui fixe les règles de construction et d'utilisation des terrains dans une commune ou intercommunalité.

Exemple : hauteur maximale d'une construction.

Carte communale

Document d'urbanisme simplifié utilisé par certaines communes pour délimiter les zones constructibles.

Exemple : terrain situé en zone constructible ou non.

Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

Secteur aménagé par une collectivité ou un aménageur pour réaliser un projet urbain d'ensemble.

Exemple : création d'un nouveau quartier ou d'une zone d'activités.

Permis de construire

Autorisation nécessaire pour certains travaux importants ou constructions nouvelles.

Exemple : construire une maison, agrandir fortement un bâtiment.

Permis d'aménager

Autorisation requise pour certains aménagements de terrain.

Exemple : lotissement, camping, aire de stationnement ou division foncière complexe.

Permis de démolir

Autorisation pouvant être exigée avant de démolir tout ou partie d'une construction.

Exemple : démolition d'un bâtiment en secteur protégé.

Déclaration préalable de travaux

Démarche simplifiée pour certains travaux moins importants qu'un permis.

Exemple : modification de façade, clôture, petite extension ou abri de jardin.

Droit de préemption

Possibilité pour une collectivité d'acheter prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones.

Exemple : commune qui préempte une maison ou un terrain.

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Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

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Construction illégale (non autorisée ou non conforme)

Situation dans laquelle des travaux ont été réalisés sans autorisation ou sans respecter l'autorisation délivrée.

Exemple : extension non déclarée ou non conforme.

Littoral

Règles particulières applicables aux communes proches de la mer afin de protéger les espaces littoraux.

Exemple : contestation d'un projet en zone côtière.

Environnement

Litige où les règles d'urbanisme croisent des enjeux environnementaux.

Exemple : projet de construction affectant une zone naturelle ou protégée.

Urbanisme commercial

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Exemple : autorisation pour créer ou agrandir un magasin.

Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)

Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC)

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9 réponses
Bonjour,

Il n'est pas évident d'apporter une réponse précise sans analyser le dossier de permis de construire au regard du PLU.

Concernant les AR des voisins, s'il s'agit de recours gracieux, ils sont adressés également à la mairie (et à vous en copie) afin qu'elle revoit sa position quant à l'octroi de votre permis. La mairie peut décider de répondre favorablement et retirer le permis ou de leur répondre négativement, auquel cas ils disposeront d'un délai de 2 mois à compter de la réponse expresse ou tacite de la mairie pour intenter un recours devant le Tribunal administratif.

Les contentieux sont nombreux en matière d'urbanisme, votre cas n'est pas isolé même si votre situation est difficile.

Je n'ai pas bien saisi votre question sur l'inconstructibilité de votre terrain. Un PLU établit un zonage qui détermine les règles de constructibilité. Ce PLU peut être révisé, ou un nouveau PLU peut être approuvé par la commune et modifier le zonage. Toutefois, dans votre espèce je n'ai pas les éléments pour apporter davantage de précision.

Dans tous les cas, le PLU vous est applicable dans la mesure où vous êtes soumis à l'obtention d'un permis de construire.

Toutefois, et sous réserve que cela soit possible (sans le dossier sous les yeux je ne peux vous donner de réponse précise), il peut être envisagé de solliciter un permis de construire modificatif.

Pour davantage d'accompagnement sur votre situation, n'hésitez pas à me contacter en privé.

Si j'ai répondu à vos questions, n'hésitez pas non plus à indiquer que celle-ci est résolue.

Bien cordialement
il y a 7 ans
Signaler
zoomx69
Merci beaucoup pour votre réponse Maître, j'attends la suite de la procédure et je reviendrais vers vous si nécessaire.
il y a 7 ans
Signaler
ROCHER-THOMAS
Bonjour,

La simple présence d'une maison sur un terrain ne permet pas de considérer celui-ci comme constructibles.

Les auteurs d'un PLU peuvent effectivement déterminer des règles créant des marges de recul ou des marges de constructibilité sous la forme suivante par exemple : "les constructions devront se situer en deçà ou au delà d'une distance de 15 mètres à compter de l'axe de la voirie publique".

Autrement dit, un terrain dont la partie est située au delà de cette marge de constructibilité ne peut recevoir aucune construction.

Dans votre cas, qui est trop succinct pour se prononcer précisément, si l'emplacement de votre nouvelle construction est au delà des 15 mètres, elle se trouve dans une zone non constructible.

Par contre, je m'interroge sur la notion d'accès indirect visé par l'article du règlement du PLU. Le plus souvent il s'agit d'un accès par une servitude de passage ou une partie du terrain.

Reste à voir si cette situation est envisagée par le règlement du PLU.

Par ailleurs, la demande de retrait du premier permis est plutôt malvenue car l'ancien PLU apparaissait plus favorable pour vous.

Merci d'indiquer cette question comme résolue.

Cordialement.
il y a 7 ans
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zoomx69
Merci beaucoup pour votre réponse Maître.

Effectivement à l'origine il y avait une servitude, mais lors de l'achat du terrain avec la maison, on a aussi acheté cette allée qui était en indivise entre notre vendeuse et sa sœur. Les 2 parcelles nous appartiennent donc.

Sinon la nouvelle maison, a peu de chose près, se trouve a l'emplacement de l'ancienne.

Ci-joint un extrait du PLU en image (le deuxième schéma en partant de la gauche correspond à notre cas): https://drive.google.com/file/d/0BwsJHnWWmq4uaGQxT2xRZ1BEQnBqY2ZkX3ZucjVhM0JQU0lJ/view
il y a 7 ans
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C'est donc un accès direct si vous êtes dans votre fonds et que le chemin vous appartient.

Mais comme mon confrère je craints que le Maire n'ait commis une erreur en vous invitant à annuler votre premier PDC qui était conforme au PLU en vigueur au jour du permis.

Ce qui m'étonne c'est le silence de votre architecte, qui devrait vous donner la lecture du PLU adaptée à votre projet. Que dit-il?

Cordialement
il y a 7 ans
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zoomx69
Bonjour,

J'ai eu une réponse du maire ce jour qui me demande d'nvoquer l'article L152-4 pour qu'il fasse une demande de dérogation.
il y a 7 ans
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ROCHER-THOMAS
Bonjour,

La dérogation prévue à l'article L. 152-4 CU n'a vocation à s'appliquer qu'en cas de sinistre à la suite d'une catastrophe naturelle et non de travaux de démolition volontaire, de travaux de rénovation sur un monument historique ou de travaux nécessaires à l'accessibilité aux handicapés.

Tel ne semble pas être le cas ici puisque la règle en cause n'intéresse pas directement des travaux rendus nécessaires à l'accessibilité.

De plus une dérogation permettant de passer de 15 à 24 mètres non cela ne tient pas juridiquement.

Cordialement.

Merci d'indiquer que cette question est résolue.
il y a 7 ans
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zoomx69
travaux nécessaires à l'accessibilité aux handicapés.

==> Justement si
il y a 7 ans
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ROCHER-THOMAS
Bonne chance.
#Meilleure réponse
il y a 7 ans
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