Bonjour,
La servitude de passage est un droit réel attaché aux fonds eux-mêmes, qui se transmet avec eux quels qu'en soient les propriétaires successifs (article 686 du Code civil). Son existence dépend du titre qui l'a constituée, non de sa reproduction dans chaque acte de propriété. L'omission de la servitude dans le titre du fonds dominant ne la fait donc pas disparaître dès lors qu'elle a été valablement créée.
Le propriétaire du fonds dominant peut d'ailleurs se prévaloir du titre du fonds servant pour établir l'existence et la consistance de la servitude, quand bien même il n'a pas été partie à cet acte (Cass. 3e civ., 10 octobre 1990). L'article 695 du Code civil confère par ailleurs une force probante au titre recognitif émanant du propriétaire du fonds servant.
À l'égard des tiers, l'opposabilité suppose toutefois la publication de la servitude au service de la publicité foncière ou sa mention dans leur acte. Pour régulariser l'omission, il est opportun de vous rapprocher d'un notaire afin qu'il établisse, au visa du titre constitutif, un acte rectificatif ou recognitif et procède à sa publication, la servitude étant ensuite reportée dans les actes de mutation à venir.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
La discordance que vous décrivez se résout par la recherche du titre constitutif.
Le passage est une servitude discontinue au sens de l'article 688 du code civil. Il ne peut s'acquérir ni par possession ni par prescription et se prouve uniquement par titre, en application des articles 690 et 691. Ce titre doit émaner du propriétaire du fonds servant. La Cour de cassation censure ainsi la décision qui reconnaît une servitude de passage sur les seules énonciations du titre du fonds dominant (Cass. civ. 3e, 7 décembre 2022, n° 21-20.569). Symétriquement, une mention isolée dans l'acte du fonds servant ne constitue pas la servitude, elle en est seulement l'indice.
La démarche consiste à remonter la chaîne des titres auprès du service de la publicité foncière afin de retrouver l'acte qui a créé la servitude. La publicité foncière ne crée pas le droit, elle en assure l'opposabilité aux tiers. Si l'acte constitutif existe, un acte récognitif au sens de l'article 695 du code civil, signé par les deux propriétaires et publié, régularise la situation. Si aucun titre n'est retrouvé, la servitude n'est pas établie et chacun peut saisir le tribunal judiciaire d'une action confessoire ou négatoire, souvent assortie d'une demande de bornage ou d'expertise.
Si le fonds concerné est enclavé, son propriétaire conserve la faculté de demander en justice un passage sur le fondement des articles 682, 683 et 685 du code civil, indépendamment de toute servitude conventionnelle.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée si une action judiciaire devient nécessaire.
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Bonjour,
L'absence de mention dans le titre du fonds dominant n'écarte pas à elle seule la servitude, et sa mention dans le seul titre du fonds servant ne suffit pas davantage à l'établir.
Une servitude de passage est discontinue. Elle ne s'acquiert ni par prescription ni par possession, même immémoriale, et ne peut s'établir que par titre (articles 688 et 691 du code civil, Cass. civ., 17 avril 1996, n° 94-14.135). Un simple rappel figurant dans un acte, qui ne renvoie à aucun titre constitutif ou récognitif, ne prouve pas son existence (Cass. civ., 21 janvier 2014, n° 12-17.021).
La première démarche consiste à remonter la chaîne des titres. Demandez au service de la publicité foncière l'état hypothécaire et la copie des actes antérieurs afin d'identifier l'acte constitutif. À défaut, l'article 695 du code civil permet un titre récognitif émanant du propriétaire du fonds servant.
Sur l'opposabilité, la servitude s'impose à l'acquéreur si elle a été publiée, si son acte en fait mention, ou s'il en connaissait l'existence lors de l'acquisition (Cass. civ., 25 mars 2021, n° 20-13.846). Si le fonds voisin est enclavé, le passage peut être réclamé sur le fondement de l'article 682 du code civil, indépendamment de tout titre. Le litige relève du tribunal judiciaire, par action confessoire ou négatoire de servitude.
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Bonjour,
Une servitude de passage est une servitude discontinue. Elle ne peut s'établir que par titre (articles 686, 691 et 695 du code civil). L'usage, si ancien soit-il, ne suffit pas à la créer.
Le titre à rechercher est celui du fonds servant, non celui du fonds dominant. Une mention figurant dans l'acte du prétendu bénéficiaire ne prouve pas à elle seule l'existence du droit. À l'inverse, l'absence de mention dans son acte ne fait pas disparaître une servitude régulièrement constituée. Ces mentions sont informatives et reprises d'acte en acte, avec les imprécisions qui s'ensuivent.
La démarche consiste donc à remonter la chaîne de propriété du fonds grevé. Demandez au notaire la copie des actes antérieurs et sollicitez auprès du service de la publicité foncière une demande de renseignements portant sur l'immeuble, afin de retrouver le titre constitutif et de vérifier sa publication.
Sur l'opposabilité, la Cour de cassation juge qu'une servitude est opposable à l'acquéreur si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou s'il en connaissait l'existence par un autre moyen au moment de la vente (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179 ; Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, n° 08-19.747).
Une servitude s'éteint par le non-usage pendant trente ans (articles 706 et 707 du code civil), ou lorsque les lieux se trouvent dans un état qui ne permet plus d'en user conformément au titre.
À défaut d'accord, le tribunal judiciaire peut être saisi d'une action confessoire pour faire reconnaître la servitude, ou d'une action négatoire pour en faire constater l'inexistence ou l'extinction. Si l'omission procède d'un défaut de vérification du notaire, sa responsabilité peut être recherchée (article 1240 du code civil).
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