Achat de soulte avec nouveau conjoint

Bonjour,

Au regard des éléments que vous exposez, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour permettre à votre nouveau compagnon de devenir propriétaire d'une partie de votre maison. La possibilité retenue dépendra essentiellement de l'accord ou non de votre futur ex-mari.

1/ Le droit

Lorsque deux époux sont propriétaires d'un bien immobilier en indivision, chacun est libre de céder sa propre quote-part, sous réserve du respect des règles applicables.

Si votre futur ex-mari accepte de vendre ses droits, votre nouveau compagnon peut tout à fait acquérir uniquement la part appartenant à votre ex-mari.

Cette opération est réalisée devant un notaire, qui se chargera notamment :

de vérifier les droits de propriété de chacun ;
d'évaluer la valeur de la quote-part à céder, généralement à partir d'une estimation du bien ;
de rédiger l'acte de vente ;
d'organiser le financement de l'opération (apport personnel, prêt bancaire, etc.).

À l'issue de cette vente, votre ex-mari ne sera plus propriétaire de la maison. Votre nouveau compagnon deviendra copropriétaire avec vous, chacun détenant la quote-part acquise ou conservée.

Une autre solution peut intervenir directement dans le cadre du divorce.

Selon les circonstances, vous pouvez demander que la maison vous soit attribuée, notamment par le biais du partage ou, lorsque les conditions légales sont réunies, au titre d'une attribution préférentielle.

Dans cette hypothèse, vous deviendrez seule propriétaire du bien, sous réserve, le cas échéant, du paiement d'une soulte à votre futur ex-mari afin de compenser la valeur de ses droits.

Une fois devenue seule propriétaire, vous serez libre de céder ultérieurement une partie de la maison à votre nouveau compagnon si vous le souhaitez.

En revanche, si votre futur ex-mari refuse de vendre sa quote-part, vous ne pouvez pas l'obliger à la céder directement à votre compagnon.

En droit, chacun reste libre de choisir son acquéreur.

Toutefois, nul ne peut être contraint de demeurer indéfiniment dans une indivision.

Si aucun accord amiable n'est trouvé, il est possible de saisir le tribunal afin de demander le partage judiciaire.

Le juge pourra alors ordonner la sortie de l'indivision selon plusieurs modalités.

Lorsque cela est possible, la maison pourra être attribuée à l'un des indivisaires, moyennant le versement d'une soulte à l'autre.

À défaut, si aucun rachat n'est financièrement envisageable ou si les parties ne parviennent pas à s'entendre, le tribunal pourra ordonner la vente du bien. Le prix sera ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs droits respectifs.

2/ Les solutions

La première démarche consiste à rechercher une solution amiable avec votre futur ex-mari.

S'il accepte de céder sa quote-part, votre notaire pourra organiser rapidement l'opération après avoir procédé à une estimation de la valeur du bien et vérifié les modalités de financement de votre nouveau compagnon.

Si vous envisagez de conserver la maison, il peut également être utile d'étudier, avec votre avocat et votre notaire, la possibilité de demander son attribution dans le cadre du divorce. Cette solution permet souvent de simplifier la situation patrimoniale avant toute revente éventuelle à votre nouveau compagnon.

En revanche, si votre futur ex-mari refuse toute vente ou tout accord sur le partage, il conviendra d'envisager une procédure de partage judiciaire.

Avant d'engager cette procédure, il est conseillé d'évaluer précisément vos capacités financières ainsi que celles de votre nouveau compagnon afin de vérifier qu'un rachat demeure réalisable si le tribunal vous attribue le bien.

Dans le cas contraire, il faut garder à l'esprit que la procédure peut aboutir à la vente de la maison, chacun récupérant alors la part du prix correspondant à ses droits de propriété.

Compte tenu des enjeux financiers importants attachés à ce type de dossier, il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat en droit de la famille et par votre notaire, qui pourront étudier la solution la plus adaptée à votre situation et sécuriser juridiquement l'opération envisagée.

Votre bien dévoué,

Xavier DAUSSE

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