Utilisation personnelle d’un ex-entrepôt professionnel + taxe d’aménagement
Bonjour,
SITUATION :
- 1978 : construction d'un bâtiment : permis de construire : « Locaux réservés à un usage autre que l'habitation. Destination et surfaces de plancher hors œuvre : Garage Atelier ». Ici garage = stationnement. Il servait de lieu de stationnement et de lieu de stockage (entrepôt).
- 1999 : cessation de l'activité professionnelle exercée par le propriétaire dans ce bâtiment à la suite de son départ à la retraite
- 2013 : dans le cadre de la réforme des bases cadastrales professionnelles les impôts sont informés que moins de la moitié est utilisé comme entrepôt et stationnement par un artisan à titre gratuit et dans l'observation du cerfa que le reste est conservé pour usage personnel par le propriétaire
- Aujourd'hui il n' y a plus d'activité professionnelle dans le bâtiment.
Depuis sa construction, aucun aménagement ou modification n'ont été réalisés. Il n'est pas prévu d'en faire.
Le bâtiment ne permet pas d'y vivre dedans : il n'a pas les caractéristiques d'un logement. Cela nécessiterait de lourds travaux (modification de façade, installation du chauffage, toilette, isolation, salle de bains, eau, ...) et il n'est pas prévu qu'il le devienne à court, moyen et long terme.
Aujourd'hui il est utilisé entièrement comme remise pour le bricolage, jardinage et l'était déjà partiellement depuis 1999 (retraite). Donc on passe d'un entrepôt professionnel à une remise personnelle.
Caractéristique du bâtiment : 100m2 couvert clos + 10m2 environ couvert et semi-clos
Situation du bâtiment : à moins de 10m de la résidence principale ( maison) du propriétaire sur la même parcelle. La maison est plus grande en superficie que le bâtiment.
Situation de la parcelle : La parcelle est située dans une zone urbaine à dominante d'habitat, caractérisée par une mixité des fonctions (tissu mixte) selon le PLU ,
Depuis la construction, aucune démarche n'a été faite côté urbanisme par méconnaissance.
QUESTIONS :
1. Dans ce contexte de maintien strict du bâtiment dans son état d'origine, je souhaite savoir si l'utilisation actuelle, à titre personnel, comme remise pour le bricolage/jardinage est autorisée sans démarche au niveau de l'urbanisme ?
J'ai trouvé ceci : l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme « doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire (...) les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 (...) », même si aucun travaux n'est réalisé.
Ce qui tend à indiquer qu'une action d'urbanisme est nécessaire ou est-ce-que cela dépend d'autre chose : PLU ,...?
Peut-on bénéficier d'un changement de destination de fait et sous quelle condition?
J'ai trouvé une ceci sur les bâtiments agricoles désaffectés
Une question écrite au Sénat (2007, mise à jour 2023) rappelle :
« Lorsqu'un ensemble de constructions agricoles a été désaffecté et est utilisé de façon continue pour l'habitation, la jurisprudence considère que cet ensemble ne constitue plus un ensemble agricole mais un ensemble d'habitations. ».
Réponse ministérielle, n° 1768, ministre Ecologie, Développement et Aménagement durable ; J.O. Sénat, Q. 29 novembre 2007, p. 2187
Par analogie quelle condition un local professionnel désaffecté, utilisé de façon continue comme annexe de l'habitation (stockage, bricolage, jardinage), peut être regardé comme ayant changé de fait de destination pour devenir accessoire à l'habitation, sans qu'il y ait lieu à procédure de changement de destination ?
Plus de la moitié de ce bâtiment est utilisé depuis 1999 comme remise personnelle.
Il faudrait que l'usage déclaré en 2013 pour moins de la moitié de la surface (entrepôt + stationnement) par un artisan à titre gratuit ait cessé depuis combien d'années pour pouvoir éventuellement bénéficier aujourd'hui du changement de destination de fait, si cela est possible ?
Dans ce cas, quelle démarche pour en bénéficier ? Dois-je passer par un cabinet d'avocat. Le but n'est pas de partir dans une procédure contre l'urbanisme ou le fisc
2. Si à la question numéro 1, une démarche d'urbanisme est nécessaire je présume qu'il faut passer par le changement de destination via : Demande Préalable. Le bâtiment passerait de la sous-destination "entrepôt" de la destination : "Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire" à la seule qui paraît logique : la destination "Habitation" qui n'a que deux sous-destination : "Logement" et "hébergement".
J'ai trouvé ceci : l'article R. 151-29 du Code de l'urbanisme.Il dispose explicitement : « Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et la même sous-destination que le bâtiment principal auquel ils sont attachés. »
Je présume que je dois choisir la sous-destination "logement" pour cette remise dans la Demande Préalable
Merci de me le confirmer.
3. Dans le cas de la demande préalable de changement de destination, la taxe d'aménagement est-elle due?
La collectivité n'y a pas renoncé en cas de changement de destination.
Extrait du BOFIP :
"Toutefois, dans le but de répondre à la crise du logement et aux tensions sur le marché immobilier, le dernier alinéa de l'article 1635 quater B du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 111 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, prévoit que donnent également lieu au paiement de la TAM, les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation."
...
"Les locaux à usage d'habitation s'entendent de ceux définis à l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Ces locaux doivent constituer la résidence principale ou la résidence secondaire d'une personne physique.
En application de l'article R. 111-1 du CCH, il est rappelé qu'un logement ou une habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances".
Il est écrit "doivent constituer la résidence principale" et cela inclut les dépendances semble-t-il. La situation de cet entrepôt n'est pas claire. On ne crée pas une seconde résidence principale sur cette parcelle.
Je pose la question car tous les exemples trouvés sur internet même sur des sites d'avocats prennent toujours l'exemple d'une transformation physique comme transférer un bureau en logement. Ce qui sous-entend que l'on fait un appartement. Ce n'est pas le cas dans mon cas.
Ici la taxe est de 5% sans pouvoir semble-t-il bénéficier des 50% d'abattement en raison de la superficie de la maison sur la parcelle, maison avec une surface supérieure à 100m2.
Donc pour le bâtiment : 100*5/100*892 = 4460€
Est-ce qu'il y a bien exonération de la part départementale , j'ai trouvé : "En conséquence, les opérations qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation ne donnent pas lieu au paiement de la part départementale ni, le cas échéant, de la part régionale." ?
4. Si l'utilisation est autorisée sans démarche d'urbanisme est-ce que la taxe foncière peut être basée non plus sur local professionnel mais sur une dépendance de maison. Est-ce que les impôts ont leur propre grille d'interprétation ? Ou tant que la destination est professionnelle la taxe foncière est basée sur du professionnel ?
5. Si l'utilisation est autorisée sans démarche d'urbanisme, alors en cas de succession est-ce que l'autorisation sans démarche d'urbanisme continue d'exister pour l'héritier ou devra-t-il faire le changement de destination ?
6. Pour la taxe d'aménagement décrit-on ce que c'est ou l'usage que l'on en fait ? Techniquement on peut garer des véhicules dans cet ex-entrepôt. Mais en l'occurrence on a pas de véhicules à garer dans ce bâtiment pour nous c'est une très grande remise.
7.Même question pour la taxe foncière.
8. Pour information : J'ai indiqué aux impôts récemment que le local n'était plus professionnel sans préciser depuis quand et constituait une dépendance où des choses diverses et variées étaient stockées. Ces derniers indiquent qu'il faut remplir le cerfa 6704 : Déclaration Modèle IL
Merci de vos réponses même si elles ne couvrent pas toutes les questions. Cela sera toujours un très bon éclairage.
SITUATION :
- 1978 : construction d'un bâtiment : permis de construire : « Locaux réservés à un usage autre que l'habitation. Destination et surfaces de plancher hors œuvre : Garage Atelier ». Ici garage = stationnement. Il servait de lieu de stationnement et de lieu de stockage (entrepôt).
- 1999 : cessation de l'activité professionnelle exercée par le propriétaire dans ce bâtiment à la suite de son départ à la retraite
- 2013 : dans le cadre de la réforme des bases cadastrales professionnelles les impôts sont informés que moins de la moitié est utilisé comme entrepôt et stationnement par un artisan à titre gratuit et dans l'observation du cerfa que le reste est conservé pour usage personnel par le propriétaire
- Aujourd'hui il n' y a plus d'activité professionnelle dans le bâtiment.
Depuis sa construction, aucun aménagement ou modification n'ont été réalisés. Il n'est pas prévu d'en faire.
Le bâtiment ne permet pas d'y vivre dedans : il n'a pas les caractéristiques d'un logement. Cela nécessiterait de lourds travaux (modification de façade, installation du chauffage, toilette, isolation, salle de bains, eau, ...) et il n'est pas prévu qu'il le devienne à court, moyen et long terme.
Aujourd'hui il est utilisé entièrement comme remise pour le bricolage, jardinage et l'était déjà partiellement depuis 1999 (retraite). Donc on passe d'un entrepôt professionnel à une remise personnelle.
Caractéristique du bâtiment : 100m2 couvert clos + 10m2 environ couvert et semi-clos
Situation du bâtiment : à moins de 10m de la résidence principale ( maison) du propriétaire sur la même parcelle. La maison est plus grande en superficie que le bâtiment.
Situation de la parcelle : La parcelle est située dans une zone urbaine à dominante d'habitat, caractérisée par une mixité des fonctions (tissu mixte) selon le PLU ,
Depuis la construction, aucune démarche n'a été faite côté urbanisme par méconnaissance.
QUESTIONS :
1. Dans ce contexte de maintien strict du bâtiment dans son état d'origine, je souhaite savoir si l'utilisation actuelle, à titre personnel, comme remise pour le bricolage/jardinage est autorisée sans démarche au niveau de l'urbanisme ?
J'ai trouvé ceci : l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme « doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire (...) les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 (...) », même si aucun travaux n'est réalisé.
Ce qui tend à indiquer qu'une action d'urbanisme est nécessaire ou est-ce-que cela dépend d'autre chose : PLU ,...?
Peut-on bénéficier d'un changement de destination de fait et sous quelle condition?
J'ai trouvé une ceci sur les bâtiments agricoles désaffectés
Une question écrite au Sénat (2007, mise à jour 2023) rappelle :
« Lorsqu'un ensemble de constructions agricoles a été désaffecté et est utilisé de façon continue pour l'habitation, la jurisprudence considère que cet ensemble ne constitue plus un ensemble agricole mais un ensemble d'habitations. ».
Réponse ministérielle, n° 1768, ministre Ecologie, Développement et Aménagement durable ; J.O. Sénat, Q. 29 novembre 2007, p. 2187
Par analogie quelle condition un local professionnel désaffecté, utilisé de façon continue comme annexe de l'habitation (stockage, bricolage, jardinage), peut être regardé comme ayant changé de fait de destination pour devenir accessoire à l'habitation, sans qu'il y ait lieu à procédure de changement de destination ?
Plus de la moitié de ce bâtiment est utilisé depuis 1999 comme remise personnelle.
Il faudrait que l'usage déclaré en 2013 pour moins de la moitié de la surface (entrepôt + stationnement) par un artisan à titre gratuit ait cessé depuis combien d'années pour pouvoir éventuellement bénéficier aujourd'hui du changement de destination de fait, si cela est possible ?
Dans ce cas, quelle démarche pour en bénéficier ? Dois-je passer par un cabinet d'avocat. Le but n'est pas de partir dans une procédure contre l'urbanisme ou le fisc
2. Si à la question numéro 1, une démarche d'urbanisme est nécessaire je présume qu'il faut passer par le changement de destination via : Demande Préalable. Le bâtiment passerait de la sous-destination "entrepôt" de la destination : "Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire" à la seule qui paraît logique : la destination "Habitation" qui n'a que deux sous-destination : "Logement" et "hébergement".
J'ai trouvé ceci : l'article R. 151-29 du Code de l'urbanisme.Il dispose explicitement : « Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et la même sous-destination que le bâtiment principal auquel ils sont attachés. »
Je présume que je dois choisir la sous-destination "logement" pour cette remise dans la Demande Préalable
Merci de me le confirmer.
3. Dans le cas de la demande préalable de changement de destination, la taxe d'aménagement est-elle due?
La collectivité n'y a pas renoncé en cas de changement de destination.
Extrait du BOFIP :
"Toutefois, dans le but de répondre à la crise du logement et aux tensions sur le marché immobilier, le dernier alinéa de l'article 1635 quater B du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 111 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, prévoit que donnent également lieu au paiement de la TAM, les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation."
...
"Les locaux à usage d'habitation s'entendent de ceux définis à l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Ces locaux doivent constituer la résidence principale ou la résidence secondaire d'une personne physique.
En application de l'article R. 111-1 du CCH, il est rappelé qu'un logement ou une habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances".
Il est écrit "doivent constituer la résidence principale" et cela inclut les dépendances semble-t-il. La situation de cet entrepôt n'est pas claire. On ne crée pas une seconde résidence principale sur cette parcelle.
Je pose la question car tous les exemples trouvés sur internet même sur des sites d'avocats prennent toujours l'exemple d'une transformation physique comme transférer un bureau en logement. Ce qui sous-entend que l'on fait un appartement. Ce n'est pas le cas dans mon cas.
Ici la taxe est de 5% sans pouvoir semble-t-il bénéficier des 50% d'abattement en raison de la superficie de la maison sur la parcelle, maison avec une surface supérieure à 100m2.
Donc pour le bâtiment : 100*5/100*892 = 4460€
Est-ce qu'il y a bien exonération de la part départementale , j'ai trouvé : "En conséquence, les opérations qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation ne donnent pas lieu au paiement de la part départementale ni, le cas échéant, de la part régionale." ?
4. Si l'utilisation est autorisée sans démarche d'urbanisme est-ce que la taxe foncière peut être basée non plus sur local professionnel mais sur une dépendance de maison. Est-ce que les impôts ont leur propre grille d'interprétation ? Ou tant que la destination est professionnelle la taxe foncière est basée sur du professionnel ?
5. Si l'utilisation est autorisée sans démarche d'urbanisme, alors en cas de succession est-ce que l'autorisation sans démarche d'urbanisme continue d'exister pour l'héritier ou devra-t-il faire le changement de destination ?
6. Pour la taxe d'aménagement décrit-on ce que c'est ou l'usage que l'on en fait ? Techniquement on peut garer des véhicules dans cet ex-entrepôt. Mais en l'occurrence on a pas de véhicules à garer dans ce bâtiment pour nous c'est une très grande remise.
7.Même question pour la taxe foncière.
8. Pour information : J'ai indiqué aux impôts récemment que le local n'était plus professionnel sans préciser depuis quand et constituait une dépendance où des choses diverses et variées étaient stockées. Ces derniers indiquent qu'il faut remplir le cerfa 6704 : Déclaration Modèle IL
Merci de vos réponses même si elles ne couvrent pas toutes les questions. Cela sera toujours un très bon éclairage.
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