Utilisation personnelle dun ex-entrepôt professionnel + taxe daménagement

Question

SITUATION : - 1978 : construction d'un bâtiment : permis de construire : « Locaux réservés à un usage autre que l'habitation. Destination et surfaces de plancher hors uvre : Garage Atelier ». Ici garage = stationnement. Il servait de lieu de stationnement et de lieu de stockage (entrepôt). - 1999 : cessation de l'activité professionnelle exercée par le propriétaire dans ce bâtiment à la suite de son départ à la retraite - 2013 : dans le cadre de la réforme des bases cadastrales professionnelles les impôts sont informés que moins de la moitié est utilisé comme entrepôt et stationnement par un artisan à titre gratuit et dans l'observation du cerfa que le reste est conservé pour usage personnel par le propriétaire - Aujourd'hui il n' y a plus d'activité professionnelle dans le bâtiment. Depuis sa construction, aucun aménagement ou modification n'ont été réalisés. Il n'est pas prévu d'en faire. Le bâtiment ne permet pas d'y vivre dedans : il n'a pas les caractéristiques d'un logement. Cela nécessiterait de lourds travaux (modification de façade, installation du chauffage, toilette, isolation, salle de bains, eau, ...) et il n'est pas prévu qu'il le devienne à court, moyen et long terme. Aujourd'hui il est utilisé entièrement comme remise pour le bricolage, jardinage et l'était déjà partiellement depuis 1999 (retraite). Donc on passe d'un entrepôt professionnel à une remise personnelle. Caractéristique du bâtiment : 100m2 couvert clos + 10m2 environ couvert et semi-clos Situation du bâtiment : à moins de 10m de la résidence principale ( maison) du propriétaire sur la même parcelle. La maison est plus grande en superficie que le bâtiment. Situation de la parcelle : La parcelle est située dans une zone urbaine à dominante d'habitat, caractérisée par une mixité des fonctions (tissu mixte) selon le PLU , Depuis la construction, aucune démarche n'a été faite côté urbanisme par méconnaissance. QUESTIONS : 1. Dans ce contexte de maintien strict du bâtiment dans son état d'origine, je souhaite savoir si l'utilisation actuelle, à titre personnel, comme remise pour le bricolage/jardinage est autorisée sans démarche au niveau de l'urbanisme ? J'ai trouvé ceci : l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme « doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire (...) les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 (...) », même si aucun travaux n'est réalisé. Ce qui tend à indiquer qu'une action d'urbanisme est nécessaire ou est-ce-que cela dépend d'autre chose : PLU ,...? Peut-on bénéficier d'un changement de destination de fait et sous quelle condition? J'ai trouvé une ceci sur les bâtiments agricoles désaffectés Une question écrite au Sénat (2007, mise à jour 2023) rappelle : « Lorsqu'un ensemble de constructions agricoles a été désaffecté et est utilisé de façon continue pour l'habitation, la jurisprudence considère que cet ensemble ne constitue plus un ensemble agricole mais un ensemble d'habitations. ». Réponse ministérielle, n° 1768, ministre Ecologie, Développement et Aménagement durable ; J.O. Sénat, Q. 29 novembre 2007, p. 2187 Par analogie quelle condition un local professionnel désaffecté, utilisé de façon continue comme annexe de l'habitation (stockage, bricolage, jardinage), peut être regardé comme ayant changé de fait de destination pour devenir accessoire à l'habitation, sans qu'il y ait lieu à procédure de changement de destination ? Plus de la moitié de ce bâtiment est utilisé depuis 1999 comme remise personnelle. Il faudrait que l'usage déclaré en 2013 pour moins de la moitié de la surface (entrepôt + stationnement) par un artisan à titre gratuit ait cessé depuis combien d'années pour pouvoir éventuellement bénéficier aujourd'hui du changement de destination de fait, si cela est possible ? Dans ce cas, quelle démarche pour en bénéficier ? Dois-je passer par un cabinet d'avocat. Le but n'est pas de partir dans une procédure contre l'urbanisme ou le fisc 2. Si à la question numéro 1, une démarche d'urbanisme est nécessaire je présume qu'il faut passer par le changement de destination via : Demande Préalable. Le bâtiment passerait de la sous-destination "entrepôt" de la destination : "Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire" à la seule qui paraît logique : la destination "Habitation" qui n'a que deux sous-destination : "Logement" et "hébergement". J'ai trouvé ceci : l'article R. 151-29 du Code de l'urbanisme.Il dispose explicitement : « Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et la même sous-destination que le bâtiment principal auquel ils sont attachés. » Je présume que je dois choisir la sous-destination "logement" pour cette remise dans la Demande Préalable  Merci de me le confirmer. 3. Dans le cas de la demande préalable de changement de destination, la taxe d'aménagement est-elle due?  La collectivité n'y a pas renoncé en cas de changement de destination. Extrait du BOFIP :  "Toutefois, dans le but de répondre à la crise du logement et aux tensions sur le marché immobilier, le dernier alinéa de l'article 1635 quater B du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 111 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, prévoit que donnent également lieu au paiement de la TAM, les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation." ... "Les locaux à usage d'habitation s'entendent de ceux définis à l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Ces locaux doivent constituer la résidence principale ou la résidence secondaire d'une personne physique. En application de l'article R. 111-1 du CCH, il est rappelé qu'un logement ou une habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances". Il est écrit "doivent constituer la résidence principale" et cela inclut les dépendances semble-t-il. La situation de cet entrepôt n'est pas claire. On ne crée pas une seconde résidence principale sur cette parcelle. Je pose la question car tous les exemples trouvés sur internet même sur des sites d'avocats prennent toujours l'exemple d'une transformation physique comme transférer un bureau en logement. Ce qui sous-entend que l'on fait un appartement. Ce n'est pas le cas dans mon cas. Ici la taxe est de 5% sans pouvoir semble-t-il bénéficier des 50% d'abattement en raison de la superficie de la maison sur la parcelle, maison avec une surface supérieure à 100m2. Donc pour le bâtiment : 100*5/100*892 = 4460 euros Est-ce qu'il y a bien exonération de la part départementale , j'ai trouvé : "En conséquence, les opérations qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation ne donnent pas lieu au paiement de la part départementale ni, le cas échéant, de la part régionale." ? 4. Si l'utilisation est autorisée sans démarche d'urbanisme est-ce que la taxe foncière peut être basée non plus sur local professionnel mais sur une dépendance de maison. Est-ce que les impôts ont leur propre grille d'interprétation ? Ou tant que la destination est professionnelle la taxe foncière est basée sur du professionnel ? 5. Si l'utilisation est autorisée sans démarche d'urbanisme, alors en cas de succession est-ce que l'autorisation sans démarche d'urbanisme continue d'exister pour l'héritier ou devra-t-il faire le changement de destination ? 6. Pour la taxe d'aménagement décrit-on ce que c'est ou l'usage que l'on en fait ? Techniquement on peut garer des véhicules dans cet ex-entrepôt. Mais en l'occurrence on a pas de véhicules à garer dans ce bâtiment pour nous c'est une très grande remise. 7.Même question pour la taxe foncière. 8. Pour information : J'ai indiqué aux impôts récemment que le local n'était plus professionnel sans préciser depuis quand et constituait une dépendance où des choses diverses et variées étaient stockées. Ces derniers indiquent qu'il faut remplir le cerfa 6704 : Déclaration Modèle IL même si elles ne couvrent pas toutes les questions. Cela sera toujours un très bon éclairage

Maître KAYEMBE · Answer

&#128204; L'absence de travaux ne suffit pas toujours à écarter une formalité d'urbanisme. Il faut comparer la destination autorisée en 1978, les destinations actuelles du code de l'urbanisme et l'usage réel comme annexe personnelle de l'habitation. &#9888;&#65039; Un changement de destination peut nécessiter une déclaration préalable, même sans modification de façade, tandis que la taxe d'aménagement dépend d'une opération taxable et de la surface créée ou transformée. La situation cadastrale ne régularise pas automatiquement l'urbanisme. &#9989; Demandez à la mairie un certificat ou une position écrite en joignant le permis d'origine, plans, photographies et description précise de l'usage. Vérifiez aussi le PLU et l'éventuelle prescription des infractions sans présumer que le bâtiment est devenu une habitation. Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage !  Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, En droit de l'urbanisme, la destination d'un bâtiment est celle qui résulte du permis et des autorisations ultérieures, non de l'usage effectif. Le Conseil d'État juge que l'autorité doit prendre en compte la destination initiale ainsi que les seuls changements de destination régulièrement autorisés (CE 12 mars 2012, n° 336263). Votre bâtiment reste donc juridiquement affecté à la destination autorisée en 1978. Faute de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou l'équipement du bâtiment, l'usage personnel que vous en faites ne caractérise pas à lui seul un changement de destination soumis à déclaration préalable au titre de l'article R421-17 du code de l'urbanisme (CE 20 juin 1997, n° 137749). Un changement de fait a pu être retenu pour un bâtiment industriel ayant cessé toute activité depuis de très nombreuses années (CE 20 mai 1996, n° 125012), mais l'appréciation demeure factuelle et ne crée aucun droit acquis. L'article R151-29 du même code répute les locaux accessoires affectés à la destination du bâtiment principal auquel ils sont attachés. Il ne requalifie pas de lui-même un ancien entrepôt en annexe de l'habitation. Si vous déposez une déclaration préalable de changement de destination vers l'habitation, la taxe d'aménagement devient exigible (dernier alinéa de l'article 1635 quater B du code général des impôts), mais pour sa seule part communale ou intercommunale, la part départementale n'étant pas visée par ce texte. Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Jean · Answer

MARTIN LAVIOLETTE, Pour vous interroger à nouveau j'ai cliqué sur le fait que cela ne correspondait pas entièrement à ma demande. Je ne sais pas si je devais faire ceci ou simplement remplir un commentaire. Je vous prie donc de m'excuser si j'ai rempli au mauvais endroit. Merci pour votre réponse. Afin de bien comprendre ce que vous indiquez je me permets de reprendre un point très important de votre réponse : - "Faute de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou l'équipement du bâtiment, l'usage personnel que vous en faites ne caractérise pas à lui seul un changement de destination soumis à déclaration préalable au titre de l'article R421-17 du code de l'urbanisme (CE 20 juin 1997, n° 137749)." Cela est une bonne nouvelle car cela sous-entend pas de déclaration préalable. Toutefois j'ai besoin de précisions : Dans votre écrit il semble que pour caractériser un changement de destination, l'utilisation personnelle (bricolage + jardinage) du bâtiment seule ne constitue pas un changement de destination. Elle doit être accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou l'équipement du bâtiment. Si je comprends votre référence : CE 20 juin 1997, n° 137749, elle juge que l'usage temporaire d'un immeuble d'habitation à un autre usage que sa destination initiale ne lui ôte pas sa destination initiale, à condition qu'aucun travail n'ait modifié sa conception ou ses équipements Comme on parle d'une habitation, on est dans le changement d'usage qui relève du code de Code de la Construction et de l'Habitation si je ne me trompe pas. Le changement de destination relève lui du Code de l'Urbanisme. Mais c'est peut être la même logique. Ce qui m'interpelle c'est que l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme lui ne semble pas conditionner le changement de destination à l'existence de travaux : « doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire (...) les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 (...) ». Ai-je mal lu / interprété l'article 421-17 du Code de l'urbanisme, ou est-il complété par des jurisprudences,... ou suis-je concerné par un autre texte ? Je souhaite avoir à nouveau votre confirmation de la nécessité d'avoir des travaux modifiant la conception, l'aménagement ou l'équipement du bâtiment combinés à l'usage personnel pour acter le changement de destination comme vous l'avez indiqué. Et que sans ces travaux il n'y a pas de changement de destination. Si l'usage personnel, sans travaux modifiant la conception, l'aménagement ou l'équipement du bâtiment, ne conduit pas au changement de destination alors j'aimerai avoir les réponses aux questions suivantes : En l'absence de changement de destination : 1. Est ce que l'utilisation personnelle décrite pour le bricolage et le jardinage est ou n'est pas une infraction à sa destination professionnelle ? 2. Est-ce pareil en cas de succession si l'héritier poursuit la même utilisation personnelle (bricolage - jardinage), est-ce également autorisé ? 3. Est-ce que l'urbanisme pourrait faire du zèle ? Ou notre situation est très claire d'un point de vue urbanisme. Autrement dit, est-ce écrit dans un texte ou est-ce que le désaccord doit être plaidé. Le but n'est pas d'engager une procédure contre l'urbanisme pour un désaccord sur le fait de savoir si c'est autorisé ou pas. Idem envers les impôts pour savoir si le changement de destination existe et les impôts réclament le montant de la taxe d'aménagement. Les procédures ont un coût financier et psychologique. L'alternative étant le changement de destination (demande préalable) suivi de la taxe d'aménagement (4460  euros). Mais comme ce bâtiment ne sera jamais transformé en habitation pour y vivre, cela est une certitude, s'il est possible d'éviter la taxe d'aménagement c'est une bonne chose. 4. Enfin pour les impôts fonciers, en l'absence de changement de destination, ce bâtiment reste-t-il professionnel et taxable en tant que tel où est-ce l'utilisation déclarée qui détermine la nature de la taxe foncière ? J'ai indiqué aux impôts récemment que le local n'était plus professionnel et constituait une dépendance où des choses diverses et variées étaient stockées. Et demandait comment changer la situation. A l'époque je n'avais pas appréhender l'aspect urbanisme. Ces derniers indiquent qu'il faut remplir le cerfa 6704 : Déclaration Modèle IL : changement des consistance ou d'affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties. S'il reste sur sa destination de 1978, alors je ne vois pas ce que je pourrais déclarer comme nouvelle affectation, puisqu'il n'y aurait plus passage d'affectation professionnelle à habitation et donc la déclaration modèle IL n'a plus lieu d'être remplie. Nous paierons alors la taxe foncière sur la base d'un local professionnel si nous ne faisons pas le changement de destination. Sauf si on déclare l'usage et non pas la destination dans ce Cerfa. D'où ma question. Je vous remercie pour l'attention portée à mes demandes complémentaires

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, Le changement de destination au sens de l'urbanisme vise le passage d'une destination à une autre parmi les cinq catégories de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme. L'article R. 421-17 ne soumet à déclaration préalable que ces changements, et non les simples variations d'usage à l'intérieur d'une même destination. Votre bâtiment n'a subi aucun travaux et ne présente pas les caractéristiques d'un logement. Il demeure un local annexe non habitable. Cette évolution d'usage de fait ne constitue pas un changement de destination soumis à déclaration préalable. L'article R. 151-29 va dans le même sens, puisque les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le bâtiment principal. Le Conseil d'Etat juge qu'un bâtiment dont l'activité a cessé depuis de nombreuses années reste un bâtiment existant, et que l'absence d'autorisation pour un changement d'usage passé demeure sans incidence dès lors que les travaux projetés n'emportent pas changement de destination (CE, 4 février 2021, n° 43657. Sur la taxe d'aménagement, l'article 1635 quater B du code général des impôts ne vise, en matière de changement de destination, que les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis qui transforment des locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation. Un atelier resté non habitable et utilisé comme remise n'entre pas dans ce champ. Aucune taxe d'aménagement n'est donc due. La taxe foncière obéit à ses propres règles d'évaluation, indépendantes du droit de l'urbanisme. La déclaration modèle IL demandée par l'administration relève de cette logique et n'emporte aucune conséquence en urbanisme. Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, La destination d'un bâtiment s'apprécie au regard des autorisations d'urbanisme délivrées, et non de son usage effectif. Le Conseil d'État le juge de façon constante (CE, 26 mai 2014, n° 361212, CE, 23 mai 2025, n° 476057). L'affectation prolongée des lieux au remisage depuis 1999 ne confère donc aucune destination d'habitation opposable, et la théorie du changement de destination de fait ne trouve pas à s'appliquer ici. Le passage d'une destination d'activité à la destination habitation, y compris pour une annexe, constitue un changement de destination au sens de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme. Même sans travaux, l'opération est soumise à déclaration préalable (article R. 421-17 b du code de l'urbanisme, CE, 23 mars 2023, n° 468360). La règle de l'article R. 151-29 du code de l'urbanisme, selon laquelle les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le bâtiment principal, ne joue pas automatiquement pour un édifice autonome initialement autorisé pour une autre destination. Sur la fiscalité, le troisième alinéa de l'article 1635 quater B du code général des impôts soumet à la part communale de la taxe d'aménagement les opérations déclarées qui changent la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation. L'absence de configuration en logement au sens de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation n'y fait pas obstacle (CE, 4 février 2021, n° 43657. Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, Le passage d'une destination professionnelle à un usage de remise rattaché à l'habitation constitue un changement de destination entre les catégories de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme. Il est soumis à déclaration préalable en application de l'article R. 421-17 b) du même code, même en l'absence de tout travail matériel (CE, 23 mars 2023, n° 468360). Le changement de destination de fait n'existe pas en droit de l'urbanisme. La destination juridique d'une construction demeure celle fixée par le permis qui l'a autorisée, quel que soit l'usage effectif et sa durée (CE, 16 mars 2015, n° 369553). La cessation d'activité en 1999 ne vous fait donc acquérir aucune situation régulière et une régularisation reste nécessaire. L'article R. 151-29 du code de l'urbanisme assimile les locaux accessoires à la destination du bâtiment principal, mais cette assimilation ne joue pas d'office pour une construction autorisée sous une destination autonome. Le rattachement de votre ancien atelier à l'habitation doit être déclaré. Sur la taxe d'aménagement, l'article 1635 quater B du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2025, soumet à la part communale les opérations déclarées transformant des locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation. La qualification retenue est celle de l'urbanisme et s'étend aux annexes, indépendamment de leur habitabilité au sens du code de la construction. Seule une exonération facultative votée par la commune pourrait écarter la taxe (article 1635 quater E). La taxe foncière relève de critères fiscaux propres, distincts de la destination urbanistique. Le dossier étant technique et chiffré, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée avant tout dépôt de déclaration. Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, Le changement de destination d'un bâtiment existant vers la destination habitation relève de la déclaration préalable, même en l'absence totale de travaux (article R. 421-17, b, du code de l'urbanisme ; Cass. crim., 3 septembre 2024, n° 23-85.489). La notion de changement de destination de fait ne vous dispense de rien. Le juge administratif apprécie la destination au regard du permis de construire initial et des autorisations modificatives régulières. La cessation d'activité, la vacance prolongée ou un simple usage différent ne font pas perdre au bâtiment sa destination juridique d'origine (CE, 12 mars 2012, n° 336263 ; CE, 26 mai 2014, n° 361212 ; CAA Douai, 25 février 2016, n° 14DA00511). La solution évoquée pour les bâtiments agricoles désaffectés ne se transpose pas à votre situation. L'article R. 151-29 du code de l'urbanisme ne joue pas davantage. La règle du local accessoire ne s'applique pas de plein droit à un bâtiment indépendant initialement autorisé pour un usage professionnel distinct, l'utilisation matérielle comme remise ne suffisant pas à le rattacher juridiquement à la maison (CAA Marseille, 29 janvier 2019, n° 17MA03643 ; TA Montpellier, 24 septembre 2024, n° 2201041). Sur la taxe d'aménagement, les opérations soumises à déclaration préalable qui changent la destination de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation sont assujetties à la part communale ou intercommunale (article 1635 quater B du code général des impôts). Les parts départementale et régionale ne sont pas dues, faute d'aménagement ou d'augmentation de surface de plancher. Sur la taxe foncière, l'assiette repose sur la consistance et l'affectation réelles du local au 1er janvier de l'année d'imposition (articles 1495 et 1496 du code général des impôts). La déclaration modèle IL que l'administration vous demande (article 1406 du même code) permet de liquider la taxe selon la méthode d'évaluation des dépendances d'habitation. Elle n'emporte en revanche aucune régularisation au regard du droit de l'urbanisme, les deux régimes restant distincts. L'assistance d'un avocat est vivement recommandée avant le dépôt de la déclaration préalable, le choix de la sous-destination commandant à la fois la recevabilité du dossier et le montant de la taxe. Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, Le changement de destination d'un bâtiment existant entre les catégories de l'article R151-27 du code de l'urbanisme relève de la déclaration préalable, même en l'absence de tout travaux (article R421-17, b, CE, 21 septembre 2023, n° 470176). Le passage d'un entrepôt, relevant des autres activités, à une affectation liée au logement constitue un tel changement (article R151-2. La notion de local accessoire peut toutefois jouer en votre faveur. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal auquel ils sont rattachés (article R151-29). Une remise implantée sur la même parcelle que la maison et affectée aux besoins domestiques du foyer relève ainsi de la destination habitation, en qualité d'annexe du corps de logis (CE, 10 juillet 2019, n° 419795). Il n'existe en revanche pas de changement de destination de fait. La seule cessation d'activité et l'usage matériel prolongé ne modifient pas la destination juridique, qui demeure attachée au permis d'origine (CE, 30 juillet 2014, n° 367611). La prescription décennale de l'article L421-9 fait uniquement obstacle à ce qu'un refus ultérieur soit fondé sur l'irrégularité initiale de l'ouvrage. Si une déclaration préalable est déposée, la part communale de la taxe d'aménagement devient exigible sur la surface transformée (article 1635 quater B du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2025), avec un abattement de droit de 50 % sur la valeur forfaitaire et sous réserve d'une exonération locale facultative (article 1635 quater E). Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, Le passage d'un local d'activité ou de stockage (article R151-28 du code de l'urbanisme) à une annexe de l'habitation constitue un changement entre les destinations limitatives énumérées à l'article R151-27 du code de l'urbanisme. Un tel changement doit être précédé d'une déclaration préalable, y compris en l'absence totale de travaux (article R421-17 b du code de l'urbanisme, CE, 23 mars 2023, n° 468360). La règle de l'article R151-29, selon laquelle les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le bâtiment principal, n'efface pas la destination initialement autorisée d'un bâtiment indépendant (CE, 10 juillet 2019, n° 419795). Le rattachement fonctionnel de votre remise à la maison emporte précisément son basculement vers la destination habitation, ce qui matérialise l'obligation de déclarer. Il n'existe pas de changement de destination de fait. La seule cessation d'activité ou l'inoccupation prolongée ne fait pas perdre à un bâtiment sa destination d'origine au regard des règles d'urbanisme (CE, 4 février 2021, n° 43657. La prescription administrative décennale de l'article L421-9 du code de l'urbanisme fait obstacle à un refus fondé sur l'irrégularité de modifications intervenues depuis plus de dix ans sans permis, mais elle ne vaut pas autorisation implicite et n'empêche pas l'administration d'exiger la régularisation formelle de la destination. Sur la fiscalité, l'article 1635 quater B du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2025, soumet à la taxe d'aménagement les changements de destination de locaux non destinés à l'habitation vers l'habitation lorsqu'ils relèvent d'une déclaration préalable. Cette taxation est expressément circonscrite à la part communale ou intercommunale, les parts départementale et régionale en étant exclues. Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Maître MARTIN LAVIOLETTE · Answer

Monsieur, Le passage d'un usage d'entrepôt à celui de remise accessoire à votre habitation constitue un changement entre les destinations définies à l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme. Il est soumis à déclaration préalable (article R. 421-17). L'absence de travaux n'y change rien, le Conseil d'État l'a confirmé (CE, 23 mars 2023, n° 468360). La règle du local accessoire ne vous dispense pas de cette formalité. Votre bâtiment a reçu en 1978 une destination propre et autonome. Son rattachement fonctionnel à la maison emporte donc un changement de destination formel (CE, 7 juillet 2022, n° 454789). L'usage de fait, même continu depuis 1999, ne crée aucun droit acquis et ne vaut pas destination nouvelle régulière (CE, 16 mars 2015, n° 369553). La prescription de dix ans de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme a une portée plus étroite que celle que vous envisagez. Elle interdit seulement de refuser une autorisation nouvelle en se fondant sur l'irrégularité d'une construction achevée depuis plus de dix ans. Si vous engagez un jour des travaux, la régularisation devra être intégrée à la demande. Sur la taxe d'aménagement, le dernier alinéa de l'article 1635 quater B du code général des impôts, issu de la loi de finances pour 2025, rend taxable le changement de locaux non destinés à l'habitation en locaux d'habitation soumis à déclaration préalable. Cette taxation dérogatoire, sans création de surface de plancher, est limitée à la seule part communale ou intercommunale. Les parts départementale et régionale ne sont pas dues. Merci de renseigner la rubrique question résolue.  Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation

Utilisation personnelle d’un ex-entrepôt professionnel + taxe d’aménagement

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