Je vous remercie Maître GONZALEZ pour votre réponse construite et argumentée à cette heure tardive à la Réunion, même si je regrette que votre transversalité ne comprenne pas le droit pénal, bien que vous semblez en avoir une fine connaissance.
Ayant posé la question "Détournement de bâtiment en copropriété; pénal ou civil?" sur le forum immobilier, il est logique que l'avocat qui réponde ait une compétence immobilière forte et j'espérais avoir la réponse faîte par un avocat travaillant sur les 2 spécialités même si cela est rare.
Néanmoins comme votre spécialité n'est pas le pénal et qu'il vous manque des éléments pour trancher, je dois donc faire une plaidoirie pour la voie pénale (probablement truffée d'erreurs, de syllogismes et même de fautes d'orthographe) tout en vous donnant les éléments nécessaires afin de produire une réponse correspondant à mon cas très/trop particulier.
Vous écrivez:
Le fait qu'un copropriétaire occupe ou revendique une partie commune ou une surface qui ne lui appartient pas ne constitue pas nécessairement une infraction pénale. Dans la plupart des cas, ce type de litige relève du droit civil, notamment lorsqu'il s'agit de faire reconnaître les droits de propriété, de faire cesser une emprise irrégulière ou d'obtenir la remise en état des lieux.
Mais dans le cas actuel les voisins sont entrés dans les lieux par la ruse, puis les ont modifiés et maintenant le voisin refuse de les quitter ce qui s'apparente à un squat (cf loi antisquat de 2025) tout en prétextant être propriétaire par prescription acquisitive (transmise par son vendeur) sans jamais depuis 11 ans n'avoir lancé une démarche légale de revendication par assignation devant le tribunal car il la sait vaine puisque malgré les faux témoignages ne pourra jamais prétendre à une utilisation publique (car sans jamais payer taxes ni tantièmes associés, bien qu'il tente aujourd'hui de manipuler la copropriété pour régulariser cela) ni paisible (principalement à cause des plaintes déposées).
De plus vous écrivez:
Le recours au droit pénal n'est envisageable que si les faits sont susceptibles de recevoir une qualification pénale précise (par exemple une escroquerie, un faux, un abus de confiance ou une autre infraction), ce qui suppose la réunion d'éléments constitutifs spécifiques. Le simple fait d'occuper ou de revendiquer un bien ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une infraction.
Dan ce cas,même si je suis certain que le choix de la qualification pénale demande une réelle expertise que je n'ai pas, les faits initiaux de "détournement" sont susceptibles de recevoir une qualification pénale ou même des qualifications pénales, puisque sur l'action initiale, le simple squat pourrait être envisagé et depuis la décision de la chambre de criminelle de cassation (Crim. 13 mars 2024, n°22-83.689) l'abus de confiance peut se rapporter à un immeuble et donc à cette affaire.
De plus, sans parler des très très nombreuses infractions annexes, le fait de tenter de vendre le lot voisin en y intégrant discrètement le bâtiment détourné prouve la tentative initiale de vol/ escroquerie (en réunion voire en bande organisée car avec l'aide de ses vendeurs, de professionnels notaires et autres) et prouve désormais la tentative de recel (toujours en bande organisée car avec l'aide d'agences immobilières prenant grand soin de cacher /maquiller car conscientes de la non propriété du vendeur et donc de la nature pénale du recel)
Vous écrivez aussi:
Par ailleurs, contrairement à une idée reçue, l'engagement d'une procédure civile n'empêche pas systématiquement l'exercice de poursuites pénales, et inversement. Les deux procédures peuvent, selon les circonstances, coexister, même si leur articulation dépend de la nature des faits et de l'objet des demandes.
C'est bien là l'objet sous-jacent de de ma question car craignant que l'un bloque l'autre sachant qu'il m'a été répété que:" le pénal tient civil en l'état" et que ce que j'en ai compris après avoir creusé la question, est que l'apparition de multiples procédures pénales ayant pour seul but de retarder les autres décisions a obligé le législateur à créer la loi du 5 mars 2007 modifiant l'article 4 du CPP pour en restreindre la portée même si bloquant quand la demande au civil ne concerne que la réparation de l'infraction pénale, ce qui pourrait être mon cas.
Donc j'attaque au pénal sur l'ensemble ou dois je attaquer au civil et travailler au pénal en parallèle?
Vous écrivez, concernant le rapport de géomètre-expert:
En présence d'un rapport de géomètre-expert concluant à une emprise sur des parties ne leur appartenant pas, il est généralement opportun d'analyser en priorité les voies d'action civiles, la qualification pénale ne pouvant être retenue qu'au regard d'éléments complémentaires.
Le rapport ne parle pas d'emprise mais établit clairement le détournement (ou annexion comme pour la Crimée en terme militaire) de bâtiment et bien qu'il soit effectivement possible de choisir la voie civile pour obtenir dédommagements et condamnations, la juridiction civile ne pourrait pas prendre en compte la dimension majoritairement pénale de cette affaire, et de plus le détournement concerne aussi des surfaces dont des parties communes (sans compter eau et électricité et tantièmes) et la qualification pénale permettrait de pouvoir associer la copropriété facilement en lui permettant simplement de se porter partie civile.
Néanmoins vous précisiez en début de réponse qu'il est difficile de qualifier juridiquement les faits sans connaître précisément les circonstances.
Donc, je vais tenter de vous éclairer sur les circonstances puisque dans ce cas précis, le pénal a une grande place car:
-d'abord le voisin tentait par différents moyens de faire taire toute contestation allant jusqu'aux violences physiques , mais constatant que cela ne suffisait pas, a décidé de sous traiter aux forces de l'ordre par la multiplication de dénonciations calomnieuses (près de 20 plaintes)
Mais la résistance rencontrée l'a contraint à passer par une tentative de médiation (1 notaire médiateur + 2 parties avec notaires chargés de l'achat des lots + syndic) durant laquelle le voisin refusait d'indemniser en rachetant l'intégralité de son détournement, acceptant, sans jamais l'écrire (afin de ne laisser aucune trace) de ne payer que la moitié afin de ne pas porter seul le poids de cette erreur ou plutôt de cette tentative d'escroquerie malheureusement pour lui mise à jour et connue de lui et de son vendeur avant achat avec tentative de régularisation (comme condition suspensive à l'achat) aussi malhonnête que discrète, même si le voisin reconnaissait enfin (après 3ans de bataille mais seulement oralement) avoir plus de m² qu'achetés (comprenant le bâtiment détourné)
Le notaire du voisin nous a accusé d'avoir instrumentalisé notre acte de vente ce qui prouve qu'il sait très bien ce que représente une instrumentalisation d'un acte de vente puisque pratiquée par lui et son confrère notaire du vendeur voisin
Le médiateur insistant sur le fait qu'aucun bien ( son lot , comme mon lot) ne serait vendable avec ce litige, une autre solution avait été proposée.
La solution proposée " la plus simple" en dehors du dédommagement était le rachat par l'une des 2 parties du lot voisin, qui se retrouverait donc avec la totalité des bâtiments et serait donc en litige avec elle même faisant ainsi disparaître le litige (obligeant peut être à faire un redécoupage et publier un nouvel État Descriptif de Division)
Le voisin refusait de racheter notre bien préférant tenter de forcer la vente de son bien avec une plus value initiale de près de 45,8% sur 3 ans, prétextant travaux (dont extension sans autorisation de la copropriété, ni DP, ni permis) et estimations immobilières mais refusant de les fournir (car les factures et les estimations sont "personnelles"), ce qui s'apparente, en tenant compte de la multiplication des plaintes, à une tentative d'extorsion (potentiellement en bande organisée puisque son notaire apporte son aide ainsi que son vendeur ), en s'appuyant sur 2 témoignages mensongers pour justifier une usucapion (double subornation de témoin ou simple subornation de témoin et 1 usage de faux).
Malgré un rapport (non contradictoire) d'un géomètre (nous donnant raison) le médiateur a poussé à faire passer un géomètre-expert auprès du tribunal permettant de vérifier les faits et de trouver des solutions, mais le rapport me donnant encore raison a été rejeté par le voisin bloquant la résolution.
Non seulement le voisin se réserve l'usage d'un bâtiment ne lui appartenant pas, mais de façon à compliquer toute résolution possible du litige, le voisin tentait (et tente encore) de vendre son bien avec le bien ne lui appartenant pas, par le bais d'une agence immobilière qui se livrait très discrètement à ce que je serais tenté de qualifier de tentative de recel en bande organisée, en faisant une plus value de seulement 12,5% onze ans après achat, ce qui prouve bien que la proposition faite durant la médiation était largement surévaluée (+ de 30%) alors qu'au contraire devait être sous évaluée pour tenir compte du préjudice lié à la privation de jouissance et autres joyeusetés pénales...
Je vous remercie encore Maître GONZALEZ pour la qualité de votre réponse et j'espère donc que les éléments supplémentaires fournis permettront, à vous ou l'un de vos confrères, de trancher cette question difficile: pénal ou civil ?
Quoi qu'il arrive je cocherai que votre prochaine réponse répond complètement à ma question pour au moins vous remercier pour votre travail
Cordialement
Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour, particulièrement détaillé.
Je vais répondre de manière structurée à vos différents points afin de clarifier les enjeux réels et éviter toute confusion entre ce qui relève du droit pénal, du droit civil, et de la stratégie procédurale.
1. Sur la qualification pénale des faits que vous évoquez
Je comprends votre raisonnement et la volonté de qualifier les faits de manière pénale dès l'origine.
Cependant, plusieurs points doivent être précisés.
Le fait d'occuper un bien immobilier, même en revendiquant ultérieurement un droit de propriété, ne suffit pas en soi à caractériser un "squat" au sens pénal. Les infractions de violation de domicile ou d'occupation frauduleuse répondent à des conditions strictes, notamment liées à la nature du lieu et aux circonstances d'entrée.
De la même manière :
* l'abus de confiance ne peut être retenu que si un bien a été remis à charge d'en faire un usage déterminé, ce qui suppose une analyse très précise des actes initiaux ;
* l'escroquerie suppose des manœuvres frauduleuses ayant déterminé un transfert de propriété ou de fonds ;
* la tentative suppose en outre un commencement d'exécution suffisamment caractérisé.
Le fait qu'un litige immobilier soit "déguisé" ou "contesté" ne suffit pas juridiquement à basculer automatiquement dans le pénal.
2. Sur les éléments que vous décrivez (ventes, notaires, agences, etc.)
Les éléments que vous mentionnez (tentatives de vente, valorisation du bien, intervention de professionnels, contestation de la consistance du lot) peuvent effectivement avoir une importance juridique, mais ils relèvent à ce stade principalement :
* soit d'un contentieux civil de propriété / copropriété / publicité foncière ;
* soit d'une analyse pénale qui doit être strictement documentée pièce par pièce.
Il est important de distinguer les faits matériellement établis des interprétations juridiques possibles.
3. Sur les violences, menaces et dénonciations répétées
Les éléments relatifs aux menaces, violences alléguées ou dépôts de plaintes successifs peuvent relever du pénal, mais uniquement s'ils sont précisément caractérisés (dates, supports, preuves exploitables).
En pratique, ce type d'éléments sert surtout à :
* établir un contexte conflictuel dans une procédure civile ;
* ou soutenir une plainte pénale ciblée lorsque les infractions sont suffisamment individualisées.
Ils ne permettent pas, à eux seuls, de transformer un litige immobilier en dossier pénal global.
4. Sur le "squat", la loi de 2025 et la situation d'occupation
Le terme de "squat" est juridiquement très encadré et ne peut être utilisé de manière générale dans un conflit de copropriété ou de propriété entre voisins.
Le contentieux que vous décrivez relève en réalité, dans la majorité des cas, du droit des biens et des actions pétitoires (revendication de propriété, bornage, cessation d'empiètement, nullité ou inopposabilité d'actes), même lorsqu'il est conflictuel.
5. Sur l'articulation civil / pénal et votre stratégie
Votre inquiétude sur le fait que "l'un bloque l'autre" est compréhensible, mais en pratique :
* le principe "le pénal tient le civil en l'état" est appliqué de manière restrictive ;
* il ne bloque pas automatiquement une action civile en copropriété ou en revendication immobilière ;
* les deux voies peuvent être engagées simultanément, à condition d'en maîtriser le périmètre et l'objet.
En revanche, une stratégie mal séquencée (multiplication de procédures pénales non calibrées, ou introduction trop précoce d'une plainte globale) peut effectivement fragiliser la dynamique du dossier.
C'est donc moins une question de choix "pénal ou civil" qu'une question de construction de stratégie contentieuse progressive et cohérente.
6. Sur la démarche concrète à adopter
Dans ce type de dossier, la priorité est généralement la suivante :
1. sécuriser juridiquement les droits de propriété (titres, publicité foncière, consistance exacte des lots) ;
2. stabiliser la situation civile (cessation de l'occupation contestée, action en revendication ou en expulsion selon le cas) ;
3. puis seulement, en parallèle, analyser les qualifications pénales exploitables sur des faits strictement établis.
Conclusion
Au regard de votre situation, il ne s'agit pas de choisir entre "pénal ou civil" de manière théorique, mais de bâtir une stratégie globale, structurée et progressive, en évitant les sur-qualifications pénales qui fragilisent souvent les dossiers immobiliers complexes.
C'est précisément sur ce type de dossiers que j'interviens, en articulation entre droit immobilier, droit de la copropriété et analyse pénale ciblée si cela est pertinent.
Si vous souhaitez, je peux vous accompagner pour :
* qualifier précisément les faits à partir de vos pièces ;
* déterminer les actions civiles prioritaires et leur séquencement ;
* identifier les éventuelles infractions pénales réellement mobilisables ;
* et construire une stratégie procédurale sécurisée avant toute nouvelle initiative.
Je reste à votre disposition,
Bien à vous,
Maître Gonzalez
