Remboursement des travaux

Question

Puis je annuler une AG suite à un abus de majorité si : des copropriétaires conseillers syndicaux ayant vote une saisie de mon appartement et une mise a prix dérisoire refusent de payer les. travaux de 17000 euros .? De plus, il viennent de voter un nouveau plan de sauvegarde de 5 ans leur facilitant a eux et a tous ceux qui n ont pas êtes saisis ou en cours de saisie la chance de pouvoir payer les travaux avec des échelonnements et une promesse d emprunter a taux 0.  Un copropriétaire qui n' a pas envie de payer les travaux m a dit que je n aurais pas du payer les 17 000 euros soit la totalite des travaux mais j aurais pu être condamné étant menace de saisie en cours. A la dernière assemblée l' année dernière le syndic a dit que ceux qui ont paye les travaux seraient rembourses si tous les travaux n étaient toujours pas payés dans 5 ans . s. Ayant payé tous les travaux et toutes les charges a cause de la menace de saisie proche qui devait tomber  l an dernier avant janvier 2025 puis je demander au syndic de m assurer par écrit que les travaux me seront remboursés si les autres copropriétaires ne payaient jamais les travaux ? Les travaux peuvent t il commencer si tous les travaux ne sont pas tous payes avant les 5 ans ? Un propriétaire a t'il le droit de refuser de payer les travaux s ils n' ont pas encore commencé ? Les travaux peuvent ils commencer et être interrompus si tous les propriétaires n' ont pas payé ? Le nouveau plan de sauvegarde peut il annuler les saisies ou permettre des facilités ? Si je n ai pas vote pour le plan de sauvegarde et n ai pas pu voter par correspondance a cause d' un vote électronique qui ne le permettait pas puis je le faire annuler ? Si je n' ai pas pu consulter ce plan dans le bureau à disposition le jour de l AG le syndic qui devait l envoyer aux propriétaires avant le vote a t il le devoir de me l envoyer après l AG si je n' ai pas pu voter par correspondance ? Je n' ai pas pu lire le compte rendu du premier plan de sauvegarde ni les clauses du dernier. Si le syndic refuse de me les faire connaître comme toutes les factures et devis qu il m a refusés de m envoyer, puis je porter plainte devant le tribunal car il n a pas répondu a mes courriers recommandés concernant les devis manquants qui n étaient pas visibles sur les PV d AG ? Est il possible de consulter tous les factures et devis des travaux en dehors des AG ou de les faire connaître sur papier ou par email ? Enfin, est il possible de faire connaître par email au syndic mon intention  d annuler l AG car le conseiller syndical à qui j ai transmis ma lettre m a déclare ne pas l avoir reçue ? Comment expliquer que des propriétaires ayant plus de 50 000 euros de dettes n aient pas été encore saisis et que je n avais que 33 000 ?

Maître DAUSSE · Accepted Answer

1/ Le droit En matière de copropriété, il faut distinguer la contestation des décisions prises en assemblée générale, le recouvrement des charges et appels de fonds et une éventuelle responsabilité du syndic ou de certains copropriétaires. Concernant tout d'abord la contestation de l'assemblée générale, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d'assemblée générale sont, en principe, introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Le copropriétaire qui a voté en faveur d'une résolution ne peut donc normalement pas en demander ensuite l'annulation. Il existe cependant des situations particulières qui nécessitent une analyse du procès-verbal, des conditions du vote et de la nature exacte de l'irrégularité invoquée. Il est donc indispensable de reprendre chaque résolution séparément afin de vérifier si vous avez voté pour, voté contre, été absente ou non représentée. Concernant les travaux, dès lors qu'ils ont été régulièrement votés par l'assemblée générale et que les appels de fonds sont devenus exigibles conformément aux décisions prises, un copropriétaire ne peut pas décider unilatéralement de suspendre ses paiements au motif que les travaux n'ont pas encore commencé. Le syndic, agissant pour le syndicat des copropriétaires, a précisément pour mission de procéder au recouvrement des charges et sommes dues par les copropriétaires. Le fait que certains copropriétaires présentent des impayés importants ne signifie toutefois pas que vous puissiez automatiquement obtenir auprès du syndic la garantie écrite que toutes les sommes que vous avez versées vous seront remboursées. En revanche, le syndic doit accomplir les diligences nécessaires pour recouvrer les sommes dues et administrer la copropriété conformément à ses obligations. Un éventuel échelonnement de dette sur cinq ans doit également être examiné précisément. L'existence d'un échéancier n'efface pas la dette. Il organise son règlement. Les conséquences d'un défaut de paiement dépendront notamment des termes de l'accord conclu et des sommes devenues exigibles. Enfin, une différence de traitement entre copropriétaires n'est pas automatiquement illégale. Cependant, si vous pouvez démontrer que le syndic a fait preuve d'une carence fautive dans le recouvrement de certaines créances, ou qu'une décision collective est constitutive d'un abus de majorité, une action peut être envisagée sous réserve de démontrer les conditions juridiques correspondantes et, lorsqu'une indemnisation est demandée, l'existence d'un préjudice personnel. 2/ Les solutions Dans votre situation, il est préférable de ne pas engager immédiatement une procédure générale contre « la copropriété », mais de reconstituer précisément le dossier, car plusieurs recours différents peuvent être envisageables. Premièrement : récupérez le procès-verbal complet de l'assemblée générale. Pour chaque résolution qui vous pose problème, relevez : le texte exact de la résolution ; le résultat du vote ; votre propre vote ; les tantièmes concernés ; les éventuelles réserves figurant au procès-verbal ; la date à laquelle le procès-verbal vous a été notifié. Cette dernière date est particulièrement importante puisque le délai de contestation de certaines décisions d'assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Si ce délai est encore en cours, prenez rapidement conseil auprès d'un avocat afin de ne pas perdre une éventuelle possibilité de contestation. Deuxièmement : distinguez les résolutions pour lesquelles vous avez voté contre de celles que vous avez approuvées. Si vous avez voté contre une résolution, ou si vous étiez défaillante dans les conditions prévues par la loi, une contestation peut éventuellement être étudiée. Si vous avez voté pour, la contestation de cette résolution sera en principe beaucoup plus difficile. Il ne suffit donc pas d'affirmer que l'ensemble de l'assemblée générale est irrégulier : il faut déterminer quelle résolution précise vous souhaitez contester et pour quel motif juridique. Troisièmement : demandez au syndic un état précis des appels de fonds concernant les travaux. Demandez notamment : le montant total des travaux votés ; le calendrier des appels de fonds ; les sommes effectivement encaissées ; le montant global restant impayé ; l'état d'avancement du projet ; la date prévisionnelle de commencement des travaux, si elle est connue. Cela permettra de comprendre si les travaux sont effectivement bloqués par les impayés ou si leur retard résulte d'une autre cause. Quatrièmement : demandez des explications écrites sur les démarches de recouvrement. Vous pouvez demander au syndic de préciser les mesures prises pour assurer le recouvrement des sommes dues au syndicat. Il faut cependant distinguer votre droit d'obtenir les informations et documents auxquels vous pouvez légalement accéder du détail de la situation personnelle de chaque copropriétaire, qui ne peut pas nécessairement vous être communiqué sans limite. L'objectif est surtout de déterminer si le syndic accomplit effectivement les diligences nécessaires pour protéger les intérêts du syndicat des copropriétaires. Cinquièmement : conservez toutes les preuves concernant les poursuites exercées contre vous. Si vous indiquez avoir payé sous la menace d'une saisie, conservez les mises en demeure, commandements, courriers d'huissier ou de commissaire de justice, courriels du syndic, décomptes et justificatifs de vos règlements. Ces documents pourront être comparés aux informations dont vous disposez concernant le traitement des autres impayés. Toutefois, le seul fait que vous ayez été poursuivie rapidement alors que d'autres copropriétaires ont des dettes plus anciennes ne suffit pas nécessairement à établir juridiquement une faute ou une discrimination. Il faudra déterminer les raisons de cette différence et démontrer, le cas échéant, qu'elle résulte d'une carence ou d'un comportement fautif. Sixièmement : ne cessez pas vous-même de payer les appels de fonds régulièrement exigibles. Même si vous estimez que d'autres copropriétaires bénéficient d'un traitement plus favorable, il serait risqué de décider unilatéralement de suspendre vos propres paiements. Une telle décision pourrait vous placer à votre tour en situation d'impayé et exposer votre lot à une procédure de recouvrement. Il est préférable de contester juridiquement ce qui doit l'être tout en respectant les appels de fonds régulièrement exigibles, sauf avis contraire donné par votre avocat au regard d'une situation particulière. Septièmement : concernant l'échelonnement sur cinq ans, demandez le document exact qui l'organise. Il faut savoir qui a accordé cet échéancier, à quel copropriétaire, pour quel montant, selon quelles échéances et avec quelles conséquences en cas de non-paiement. Un échéancier ne constitue pas automatiquement une renonciation aux poursuites. En cas de non-respect, des mesures de recouvrement peuvent redevenir possibles selon les termes de l'accord et les règles applicables. Huitièmement : réclamez formellement les documents de copropriété auxquels vous avez droit. Si certains documents qui devraient être accessibles, notamment sur l'espace en ligne sécurisé de la copropriété, sont absents, adressez au syndic une demande écrite précise en énumérant les pièces recherchées : procès-verbaux, contrats, devis, marchés, documents relatifs aux travaux, appels de fonds ou autres documents auxquels vous êtes légalement en droit d'accéder. Évitez une demande générale du type « je veux tous les documents ». Une liste précise permettra plus facilement de démontrer ensuite quels documents ont été demandés et lesquels n'ont pas été communiqués. Neuvièmement : documentez votre préjudice si les travaux sont bloqués. Si les impayés ou une éventuelle carence du syndic entraînent un retard des travaux qui vous cause personnellement un dommage, rassemblez les justificatifs. Il peut s'agir, selon votre situation, de photographies des dégradations, constats, devis supplémentaires, correspondances, perte de loyers, impossibilité de louer le logement, aggravation des désordres ou frais supplémentaires. Pour obtenir des dommages et intérêts, il ne suffit généralement pas de démontrer qu'une personne n'a pas payé : il faut pouvoir établir une faute juridiquement imputable, un préjudice et un lien de causalité. Dixièmement : faites examiner la responsabilité du syndic séparément de celle des copropriétaires débiteurs. Le syndic peut éventuellement engager sa responsabilité s'il commet une faute dans l'accomplissement de sa mission, notamment en cas de carence injustifiée dans le recouvrement des créances ayant causé un préjudice. Mais cette responsabilité ne doit pas être confondue avec celle du copropriétaire qui ne paie pas ses charges. Il faudra donc déterminer qui a commis quelle faute et quel préjudice cette faute vous a personnellement causé. Onzièmement : consultez rapidement un avocat si le délai de deux mois est encore ouvert. Apportez-lui : la convocation à l'assemblée générale ; le procès-verbal ; la preuve de sa date de notification ; les appels de fonds ; le règlement de copropriété ; les courriers du syndic ; les documents concernant les poursuites engagées contre vous ; les éléments concernant les travaux ; et les pièces permettant d'établir votre éventuel préjudice. L'avocat pourra alors distinguer les différentes actions envisageables : contestation d'une résolution d'assemblée générale, demande de communication de documents, action en responsabilité ou contestation de certaines pratiques du syndic. En résumé Votre priorité est de vérifier la date de notification du procès-verbal et votre vote sur chacune des résolutions litigieuses, car le délai de deux mois peut être déterminant. Parallèlement, demandez au syndic, par écrit, les documents manquants, l'état financier des travaux et des explications sur les démarches de recouvrement engagées. Le fait que certains copropriétaires ne paient pas ne vous autorise pas, à lui seul, à suspendre vos propres règlements. En revanche, une carence du syndic dans le recouvrement, une irrégularité de l'assemblée générale ou une décision constitutive d'un abus de majorité peuvent, si leurs conditions sont démontrées, justifier une action devant le tribunal judiciaire. Enfin, ne tardez pas à faire examiner les pièces par un avocat si vous souhaitez contester une décision d'assemblée générale, afin de ne pas laisser expirer le délai légal. Merci de cliquer sur le bouton vert « Question résolue ». , Xavier DAUSSE

bernardo · Answer

MERCI beaucoup pour la précision de vos explications.
Si je n ai pas reçu de notification de
l AG comme un copropriétaire qui n a pas d'email et la possibilité de recevoir la copie de l AG non envoyée par courrier mais par email et que les votes ont pu être fausses, puis je faire annuler l AG ?

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