Bonjour,
Dans un logement social neuf, même s'il n'est pas classé « logement PMR » parmi les 20 % accessibles, le bailleur doit respecter des règles minimales d'accessibilité : une personne handicapée doit pouvoir entrer, circuler jusqu'au séjour et aux sanitaires, utiliser la douche (ou pouvoir la transformer par des travaux simples) et sortir de chez elle, y compris avec un fauteuil ou un scooter, sans être bloquée par la taille de la douche, la configuration des portes ou leur poids excessif
Le fait d'invoquer la garantie de parfait achèvement pour refuser toute adaptation n'est pas un motif valable : cette garantie concerne surtout les relations avec les entreprises de construction, pas le respect durable des règles d'accessibilité vis‑à‑vis du locataire.
Vous pouvez donc :
1) envoyer au bailleur un courrier recommandé en décrivant précisément ce que vous ne pouvez pas faire (vous doucher, sortir avec le scooter, franchir les portes) et en rappelant que le logement n'est pas utilisable de façon autonome compte tenu de votre handicap ;
2) demander une visite conjointe avec un ergothérapeute ou un travailleur social (CCAS, MDPH, assistante sociale de l'ESH) pour faire constater que la douche et les accès ne sont pas adaptés à votre situation ;
3) saisir, en cas de refus persistant, le service réclamation du bailleur, puis le conciliateur de justice ou le médiateur du bailleur social, et éventuellement le tribunal (avec l'aide d'un avocat ou d'une association de défense des personnes handicapées) pour demander soit la réalisation des travaux d'adaptation (agrandissement/modification de la douche, aménagement de la porte d'entrée de votre logement et des portes communes), soit, si nécessaire, un relogement dans un logement réellement accessible.
Bien à vous
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-Code civil, article 1719 (obligation de délivrance et de jouissance convenable du bailleur)
- L'article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer un bien en état de servir à l'usage pour lequel il est loué et d'en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail
-Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent, en bon état, obligation d'entretien) et articulation avec le décret n° 2002‑120 du 30 janvier 2002
-L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation ; un décret, le décret n° 2002‑120 du 30 janvier 2002, précise les caractéristiques de décence (sécurité, équipements de confort, surface et volume habitables).
Les textes et la doctrine indiquent que le locataire peut, lorsque le logement n'est pas conforme aux caractéristiques de décence, demander sa mise en conformité au bailleur ; à défaut de réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, lequel fixe les travaux à réaliser, les délais d'exécution, et peut réduire ou suspendre le loyer jusqu'à exécution des travaux.
Même si la notion de « décence » n'est pas, en elle‑même, synonyme de conformité aux normes PMR, l'exigence de sécurité physique et d'aptitude à l'usage d'habitation peut être mobilisée lorsque la configuration de la douche (70 x 70 cm, impossibilité d'installer un siège et de manœuvrer) ou l'impossibilité pratique de sortir du logement avec un scooter de mobilité rendent l'usage du logement objectivement inadapté à vos besoins élémentaires de toilette et de déplacement, ce qui peut faire l'objet d'une demande de mise en conformité devant le juge.
-Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, articles 6 d et 7 f (aménagements et travaux d'adaptation par le locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie)
-Code de la construction et de l'habitation, articles L. 163‑1 et L. 163‑2 (accessibilité des bâtiments d'habitation existants et droit au relogement en cas de dérogation)
-Code de la construction et de l'habitation, articles L. 111‑7‑1, L. 162‑1 et R. 111‑18‑2 (logements neufs accessibles et logements « évolutifs » ; 20 % accessibles / 80 % adaptables)
-L'article L. 111‑7‑1 du CCH, tel que commenté par la doctrine, dispose que, pour les logements neufs, le nombre de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite est fixé à 20 %, les 80 % restants étant « évolutifs », c'est‑à‑dire adaptables par des travaux simples ; le texte précise que la conception des logements évolutifs doit permettre la redistribution des volumes pour garantir ultérieurement l'accessibilité de l'unité de vie à l'issue de travaux simples.
Le décret du 11 avril 2019 a modifié l'article R. 111‑5 du CCH pour imposer des ascenseurs dès trois étages, et l'article R. 111‑18‑2 pour définir les caractéristiques minimales des logements « évolutifs » (80 % du parc dans les bâtiments collectifs neufs desservis par ascenseur ou situés au rez‑de‑chaussée) : dès leur construction, ces logements doivent permettre à une personne en fauteuil roulant d'utiliser le séjour et un cabinet d'aisances, et être rendus, par des « travaux simples » (sans incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés), entièrement conformes aux normes des logements « accessibles ».
Ces dispositions réglementaires confirment votre analyse de principe : un logement neuf « évolutif » n'est pas censé rester, de façon durable, inadapté à l'usage d'une personne à mobilité réduite ; l'opérateur doit concevoir dès l'origine des volumes qui permettent ultérieurement une adaptation par des travaux simples, ce qui implique que l'agrandissement d'une douche et l'aménagement des circulations intérieures soient techniquement prévus par la conception, et non remis à un horizon aléatoire.
-Les dispositions relatives à la VEFA et aux logements sociaux (CCH art. L. 162‑1, 3°) prévoient, pour les bailleurs sociaux, la possibilité de différer la mise aux normes d'accessibilité pour des logements neufs « évolutifs », à condition que des travaux de réversibilité simples puissent être réalisés et que ceux‑ci restent à la charge du bailleur, dans un délai raisonnable, sans préjudice des aides publiques.
-La loi n° 2005‑102 du 11 février 2005 a posé un principe général d'accessibilité à tous, et notamment aux personnes handicapées quel que soit leur handicap, du cadre bâti, incluant les locaux d'habitation, les établissements recevant du public et les lieux de travail ; la loi prévoit que toute construction neuve doit être accessible et organise la continuité de la chaîne de déplacement (cadre bâti, voirie, transports, intermodalité).
-L'article L. 111‑7‑3 du CCH, commenté dans les textes, impose, pour les établissements recevant du public, une accessibilité permettant à toute personne handicapée de circuler et d'utiliser les équipements avec la plus grande autonomie possible, dans des conditions d'usage équivalentes ou, à défaut, de qualité d'usage équivalente à celles des personnes valides ; si ce texte vise formellement les ERP, la philosophie générale de la loi de 2005 irrigue aussi les normes d'accessibilité des bâtiments d'habitation et des logements sociaux, y compris en ce qui concerne la facilité d'ouverture des portes, la force à exercer, et les cheminements.
-La doctrine souligne, en lien avec le Défenseur des droits, que l'accessibilité est un moyen de lutter contre les discriminations, de permettre une vie indépendante et une pleine participation à la société ; dans votre cas, l'impossibilité de sortir de votre logement avec un scooter de mobilité et la difficulté à franchir des portes lourdes à l'entrée de l'immeuble, alors que le bailleur connaissait votre handicap (dossier PMR), peut être analysée comme une rupture de la chaîne d'accessibilité contraire à ces objectifs.
Code de la construction et de l'habitation, article L. 111‑17 et article R. 111‑18‑4 (obligation générale de prise en compte de l'accessibilité dans les projets ; travaux sur existant)
-L'article L. 111‑17 du CCH, commenté par la doctrine, pose en principe que les projets doivent tenir compte de l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, pour les bâtiments neufs, qu'il s'agisse de maisons individuelles ou de bâtiments collectifs ; pour les travaux sur bâtiments existants, la mise en accessibilité est modulée en fonction de la nature et de l'importance des travaux, avec des dérogations encadrées.
-L'article R. 111‑18‑4 du CCH précise ces règles pour les bâtiments existants ; dans le cas commenté, la Cour de cassation impose à l'architecte une obligation de s'informer sur la destination de l'immeuble au regard des normes d'accessibilité, ce qui renforce l'idée que lorsque les professionnels (maître d'ouvrage, bailleur social, architecte) connaissent la destination du logement (notamment l'occupation par une personne handicapée), ils doivent intégrer les contraintes d'accessibilité en amont. [
-L'article L. 162‑1, 3° du CCH, tel que commenté, étend aux organismes HLM et aux SEM gérant des logements sociaux la possibilité de différer la mise aux normes d'accessibilité pour les logements locatifs sociaux neufs, déjà accordée pour la VEFA et la maison individuelle, sous condition que ces logements soient « évolutifs » et que les travaux de réversibilité (mise en conformité ultérieure avec les règles d'accessibilité) soient à la charge du bailleur et réalisés dans un délai raisonnable. Pour votre logement social neuf, ce texte est central : même si le logement n'est pas l'un des 20 % de logements immédiatement accessibles PMR, il doit, s'il est classé « évolutif », pouvoir être rendu accessible par des travaux simples financés par le bailleur ; le refus d'engager ces travaux en invoquant la garantie de parfait achèvement est difficilement conciliable avec la logique de l'article L. 162‑1, 3°, qui place la charge de ces travaux sur l'organisme social.
En conséquence, lorsqu'un bailleur social refuse d'adapter ou de faire adapter un logement neuf en alléguant que toute intervention est bloquée pendant la période de garantie de parfait achèvement, il détourne un mécanisme interne au marché de travaux pour l'opposer à un tiers au contrat (le locataire) ; rien, dans les textes relatifs à la garantie de parfait achèvement, n'autorise à suspendre l'exécution des obligations légales du bailleur d'habitation (décence, délivrance, jouissance paisible, respect des normes d'accessibilité applicables) pendant cette période.
Pour les logements sociaux neufs, la loi relative à l'égalité et à la citoyenneté a étendu cette logique de réversibilité : les « travaux de réversibilité » permettant de rendre le logement compatible avec les normes d'accessibilité doivent être réalisables sans interventions lourdes, et ils sont à la charge du bailleur, dans un délai raisonnable.
Ces textes confortent l'argument selon lequel un logement social neuf, même « évolutif » et non classé PMR à la livraison, doit, par conception, permettre l'élargissement futur des pièces d'eau et/ou des circulations, et qu'il appartient au bailleur social de supporter le coût de ces travaux lorsque la situation du locataire (par exemple, mention d'un dossier PMR, âge avancé, usage de scooter ou fauteuil) justifie la mise en œuvre de cette « réversibilité ».
Bien à vous
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