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Sujet initié par Mlj232628!il y a 7 mois - 1141 vues
Bonjour, Un magasin est exploité sous l'égide de deux baux commerciaux consentis pas deux propriétaires différents. Ces baux ne comportent pas de clause d'indivisibilité mais sont similaires : même conditions et charges, même date d'effet, même durée. Les lieux objets des deux baux sont exploités par le même preneur en une surface de vente unique sans séparation ni exploitation d'activités différentes. Il n'y a qu'un seul compteur EDF et un seul compteur eau pour la totalité du magasin. Un seul des deux locaux dispose d'un accès direct à la voie publique. Le preneur peut-il valablement donner congé sur le local ne disposant pas d'accès direct à la voie publique? Merci de vos réponses
Le droit de rétention est la faculté accordée à un créancier qui détient la chose de son débiteur d'en refuser la délivrance jusqu'à complet paiement. en matière de droit de
En principe, oui, le preneur peut donner congé pour un seul des deux baux, car juridiquement il s'agit de deux contrats distincts conclus avec deux bailleurs différents, en l'absence de clause d'indivisibilité expresse. Chaque bail conserve donc son autonomie.
Toutefois, dans votre situation précise, le congé est sérieusement contestable. La jurisprudence considère que lorsque deux locaux, bien que faisant l'objet de baux distincts, sont matériellement et fonctionnellement indivisibles et exploités comme une unité économique unique, le congé partiel peut être jugé inefficace. Les éléments que vous décrivez vont clairement dans ce sens : absence de séparation physique, surface de vente unique, un seul compteur d'eau et d'électricité, un seul accès à la voie publique, exploitation d'une activité unique.
Dans ce type de configuration, les tribunaux retiennent souvent que le congé portant sur un seul local vide le bail restant de sa substance ou rend l'exploitation impossible ou anormale. Le congé peut alors être déclaré sans effet, car contraire à l'économie du contrat et à la réalité de l'exploitation.
Ainsi, même sans clause d'indivisibilité écrite, une indivisibilité de fait peut être reconnue. Le preneur s'expose donc à un refus de validité du congé par le bailleur concerné et, en cas de contentieux, à une appréciation défavorable du juge.
En résumé, le congé est théoriquement possible sur le plan contractuel, mais très fragile juridiquement au regard de l'indivisibilité matérielle et fonctionnelle des locaux. Le risque contentieux est élevé.
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Dans ce cas, le preneur ne peut pas donner congé sur le local sans accès direct, car les deux baux sont liés par leur exploitation conjointe. Selon la jurisprudence, lorsque plusieurs baux sont consentis pour un même fonds de commerce et sont exploités ensemble, ils sont considérés comme indivisibles.
Ainsi, le congé doit être donné pour l'ensemble des locaux concernés.
Le preneur doit respecter les conditions de résiliation stipulées dans les baux pour éviter des complications.
Merci d'indiquer que la question est résolue.
il y a 7 mois
Mlj232628!
Bonjour, Je vous remercie pour ces réponses. Pouvez-vous m'indiquer les références de la jurisprudence que vous visez? Vous en remerciant par avance, Cordialement,
La jurisprudence applicable est celle relative à l'autonomie de gestion et à l'exploitation commune, comme l'indique l'arrêt de la cour de cassation du 5 Février 2003 n°01-16.672.
Merci d'indiquer que la question est résolue.
il y a 7 mois
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