Problème de vmc et la do

Question

Nous venons vers vous au sujet de l'affaire ci-dessus référencée pour laquelle vous nous avez adressé une déclaration de sinistre en votre qualité syndic de l'ouvrage assuré.  Conformément à l'arrêté ministériel du 19 novembre 2009, nous vous informons que la mise en jeu de la garantie du contrat Dommages Ouvrage est manifestement injustifiée. En effet, à la lecture de votre déclaration de sinistre « sous dimensionnement et non-conformité du caisson VMC par rapport au DOE provoquant un défaut d'aspiration dans les logements. », trouve son origine dans un élément d'équipement dissociable relevant de la garantie biennale de bon fonctionnement visée à l'article 1792-3 du Code Civil et expirée depuis le 11/04/2020. La garantie de Bon Fonctionnement ne peut donc être mobilisable pour ce désordre. Ce dommage se situe sur une partie de l'ouvrage parfaitement accessible et visible : sa réparation relève donc de l'entretien courant de l'ouvrage à la charge du propriétaire.  Dans ces conditions, la garantie Dommages-Ouvrage n'a pas vocation à être mobilisée. De surcroît, ledit dommage était visible à la réception de l'ouvrage et n'a fait l'objet d'aucune réserve en conséquence. Or nous vous rappelons que la réception sans réserve purge les vices apparents. Le maître de l'ouvrage est donc réputé avoir accepté l'ouvrage en l'état. Les garanties dommages-ouvrage n'ont donc pas lieu de s'appliquer pour ce désordre. Compte tenu de ce qui précède, nous procédons donc au classement sans suite de notre dossier. Ci-dessus la réponse de l'assureur ? Même si les valeurs d'aspiration de la VMC sont inférieures aux normes et qu'il y a de l'humidité dans certains appartements, la DO ne peut pas intervenir ?

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Accepted Answer

Oui, vous disposez d'un délai de 2 ans à compter de la réception de cette lettre de refus pour contester la décision de l'assureur DO (article L. 114-1 du Code des assurances).

Pour que la Dommages-Ouvrage intervienne, vous devez prouver que le défaut de la VMC rend les logements impropres à leur destination, par exemple si l'humidité provoque des moisissures rendant les appartements insalubres ou dangereux pour la santé (article 1792 du Code civil).

L'argument de l'assureur sur le caractère « dissociable » tombe si le dysfonctionnement affecte la solidité ou l'habitabilité de l'immeuble.

Ne vous contentez pas d'une réponse simple : envoyez une mise en demeure par LRAR contestant le classement sans suite, en joignant des photos des dégâts d'humidité et, si possible, un rapport technique d'expert privé.

Ce courrier a pour effet d'interrompre le délai de prescription de deux ans. Si l'assureur persiste, vous devrez saisir le Tribunal Judiciaire pour solliciter une expertise judiciaire contradictoire.

Le fait que le désordre n'ait pas été réservé à la réception n'est pas opposable si le défaut de débit était indécelable pour un non-professionnel à ce moment-là.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

L'assureur tente d'écarter sa garantie en classant le désordre comme une simple panne d'équipement "dissociable" (garantie biennale expirée).  Cependant, sa position est contestable si l'humidité rend les logements impropres à leur destination. Selon l'article 1792 du Code civil, la garantie Dommages-Ouvrage (DO) doit intervenir, même pour un élément d'équipement, si son dysfonctionnement entraîne une atteinte à la solidité ou rend l'immeuble inhabitable (ex: moisissures, condensation excessive due au défaut d'aspiration). Pour forcer l'intervention de la DO, vous devez prouver que le défaut de VMC n'est pas qu'une "non-conformité technique", mais qu'il génère des désordres décennaux (atteinte à la santé ou à la salubrité).  L'argument du "vice apparent" à la réception est également fragile si le défaut d'aspiration n'était pas mesurable par un non-professionnel sans appareils spécifiques.  Vous devez contester ce refus par mise en demeure en exigeant la nomination d'un expert, en soulignant que l'humidité constatée caractérise l'impropriété à la destination de l'ouvrage, ce qui relève de la garantie décennale. Merci d'indiquer que la question est résolue

Maître <span class='text-uppercase'>Assesso</span> · Answer

La réponse de l'assureur correspond à une position classique, mais elle n'est pas forcément incontestable. La DO refuse en disant que la VMC est un élément d'équipement dissociable relevant de la garantie biennale, aujourd'hui expirée, et que le défaut était apparent à la réception. Cependant, il y a un point essentiel à vérifier. Si le défaut de VMC entraîne des conséquences graves, comme une humidité importante, des moisissures, ou une atteinte à la salubrité des logements, alors on peut sortir du simple défaut de fonctionnement pour entrer dans le champ de la garantie décennale. Dans ce cas, la DO pourrait être mobilisable, car la garantie décennale couvre les désordres qui rendent le logement impropre à sa destination. Le point clé est donc de démontrer que le problème ne se limite pas à une VMC "mal dimensionnée", mais qu'il a des conséquences réelles sur l'habitabilité. Concernant l'argument du défaut apparent à la réception, il est souvent utilisé, mais encore faut-il que le défaut ait été réellement identifiable à ce moment-là. Un problème de sous-ventilation est rarement évident sans mesures techniques. En pratique, vous avez intérêt à faire établir un rapport technique (expert, bureau d'études) qui met en évidence : le non-respect des normes et surtout les conséquences sur les logements Cela permet de contester le refus de la DO et éventuellement d'engager la responsabilité décennale des intervenants. Donc non, le refus n'est pas forcément définitif, tout dépend de la qualification réelle du désordre. Merci d'indiquer la réponse comme résolue si cela vous a aidé

bob0512 · Answer

Bonne réponse. Je voudrais juste savoir si on a un délai pour contester ? Merci d'avance de votre retour

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

L'assurance dommages&#8209;ouvrage peut couvrir un élément d'équipement comme une VMC si la panne ou la non&#8209;conformité est suffisamment grave pour rendre le logement difficilement habitable (mauvaise qualité d'air, humidité, risques sanitaires), même si l'élément est dissociable ou normalement soumis à la garantie biennale.  En revanche, si le problème tient seulement à un défaut d'entretien courant ou à une simple non&#8209;conformité sans impact sérieux sur l'usage du logement, la DO ne joue pas.  Le fait que le désordre ait été apparent à la réception et non réservé peut aussi empêcher de mobiliser certaines garanties, sauf si la gravité réelle du problème (conséquences sur la salubrité ou la sécurité) n'est apparue qu'après coup.  Concrètement, il faut faire préciser par un expert indépendant si le défaut de VMC rend le logement impropre à sa destination ; si oui, vous pourrez contester par écrit la position de l'assureur en vous appuyant sur ce rapport, sinon il faudra agir directement contre l'entreprise sur le terrain de la responsabilité contractuelle et de l'obligation d'entretien. Bien à vous  Merci de cliquer sur le bouton vert: question résolue  Xavier DAUSSE

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