Refus de mainlevée d'hypothèque

Question

Dans le cadre d'une vente d'un appartement demandé par la banque de France dans un dossier de surendettement , un créancier situé au deuxième rang d'hypothèque a bloqué la vente du bien. Pourriez vous intervenir pour essayer de négocier auprès des parties concernées, une substitution de garanties si cela est possible ou tenter de négocier amiablement avec les créanciers inscrits une répartition du prix de vente entre eux moyennant une mainlevée? Cordialement Mr volpilhac Laurent

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Accepted Answer

Dans votre situation, la loi permet à la commission de surendettement ou au juge de réduire ce qui restera dû sur les prêts immobiliers après la vente, mais elle n'autorise pas à bousculer librement l'ordre de paiement entre créanciers : chacun est payé selon son rang d'hypothèque, et le créancier de deuxième rang peut donc peser sur l'opération.  En pratique, il est parfois possible de débloquer la vente par un accord amiable : soit en proposant au créancier réticent une autre garantie « équivalente » sur un autre bien ou une caution solide, soit en négociant une répartition du prix (par exemple un paiement partiel) contre une mainlevée de son hypothèque.  Un avocat ou le notaire chargé de la vente peut vous aider à organiser cette discussion avec les créanciers et à vérifier si une telle substitution ou un accord de répartition est réaliste au vu du montant des dettes et du prix de vente. Bien à vous  Merci de cliquer sur le bouton vert: question résolue  Xavier DAUSSE

Maître <span class='text-uppercase'>KAYEMBE</span> · Answer

&#128204; Dans le cadre d'une procédure de surendettement, la vente d'un bien immobilier suppose la mainlevée des inscriptions hypothécaires. Chaque créancier inscrit conserve toutefois un droit de préférence et n'est pas tenu de lever son hypothèque tant qu'il n'a pas été intégralement payé ou qu'un accord n'a pas été trouvé. &#128220; Concrètement, le notaire chargé de la vente établit l'état hypothécaire et propose aux créanciers une répartition du prix selon leur rang. Le créancier de second rang qui ne sera pas complètement couvert par le prix peut refuser la mainlevée. Il est alors possible :  de négocier avec ce créancier un abandon partiel de sa créance ou un paiement forfaitaire en échange d'une mainlevée ;  de proposer une garantie de substitution (caution, nantissement sur un placement, hypothèque sur un autre bien), si vous en disposez ;  de saisir le juge de l'exécution pour obtenir la mainlevée judiciaire en faisant valoir qu'un refus ferait échec au plan de surendettement et qu'il est abusif. &#9989; Je vous conseille de vous rapprocher rapidement du notaire et de la commission de surendettement pour organiser la répartition du prix et tenter une négociation. En cas de blocage persistant, un recours devant le juge, assisté d'un avocat, pourra être nécessaire. Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage !  Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

Dans votre situation, la loi permet à la commission de surendettement ou au juge de réduire ce qui restera dû sur les prêts immobiliers après la vente, mais elle n'autorise pas à bousculer librement l'ordre de paiement entre créanciers : chacun est payé selon son rang d'hypothèque, et le créancier de deuxième rang peut donc peser sur l'opération. En pratique, il est parfois possible de débloquer la vente par un accord amiable : soit en proposant au créancier réticent une autre garantie « équivalente » sur un autre bien ou une caution solide, soit en négociant une répartition du prix (par exemple un paiement partiel) contre une mainlevée de son hypothèque. Un avocat ou le notaire chargé de la vente peut vous aider à organiser cette discussion avec les créanciers et à vérifier si une telle substitution ou un accord de répartition est réaliste au vu du montant des dettes et du prix de vente. Bien à vous Merci de cliquer sur le bouton vert: question résolue Xavier DAUSSE

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

Merci de cliquer sur le bouton vert: question résolue  Bien à vous  Xavier DAUSSE

Volpi · Answer

Merci pour votre réponse, sachant que ce créancier placé aux deuxième rang étant tout à fait dans son bon droit de refusé la mainlevée, est ce qu'il est malgré tout possible de saisir un juge dans ce cas ? Nous avons tentés de négocier avec le notaire sans succès, je n'ai pas d'autres garanties à offrir. Alors oui effectivement ce créancier n'a pour seul but, c'est de faire capoter la décision de la commission de surendettement. Aujourd'hui nous nous trouvons dans une impasse. Le moratoire prendra fin au mois d'août. Après cette période nous aurons de nouveaux les commissaires de justice sur le dos. Assez

bisane · Answer

Avez-vous informé la BDF de ce refus ?
Que vous répond-elle ?

sachant que ce créancier placé aux deuxième rang étant tout à fait dans son bon droit de refusé la mainlevée

Ben... oui et non, puisqu'il a de fait accepté le plan établi par la commission !

Vous avez vendu au prix du marché ?

Volpi · Answer

La BDF a été informée du refus de la mainlevée , sous prétexte que la somme qui restait une fois que le créancier du premier rang qui aurai permis de rembourser le solde du crédit immobilier ne convenait pas au créancier du deuxième rang. Le prix de vente du bien correspond au marché. La BDF me dit quelle ne peux pas agir.
Cordialement.

bisane · Answer

Je crains que vous ne soyez, dès lors, contraint de saisir le Juge des Contentieux de la Protection, afin qu'il ordonne la mainlevée

Volpi · Answer

Faut il dans ce cas être accompagné d'un avocat pour étayer la demande ?

bisane · Answer

Ce n'est pas du tout nécessaire, au moins dans 1 premier temps.

Il faut lui écrire un RAR (en soulignant l'urgence de votre demande) en indiquant que le plan proposé par la BDF (qui sera à joindre au courrier) demande la vente de votre bien, et qu'il n'a été contesté par aucun de vos créanciers.
Que vous avez respecté cette obligation, en vous conformant aux prix du marché, et que vous ne comprenez donc pas pourquoi ce créancier refuse la mainlevée de l'hypothèque, empêchant ainsi la vente préconisée par votre plan.

Petite question subsidiaire : vous pensez déposer un nouveau dossier, à l'issue de cette vente ?

Volpi · Answer

D'ores et déjà je vous remercie pour votre soutien. Oui nous pensons avec mon épouse déposer de nouveau un dossier une fois la vente réalisée. Cordialement

bisane · Answer

Oui nous pensons avec mon épouse déposer de nouveau un dossier une fois la vente réalisée.

Donc le créancier serait aussi remboursé en plus de la vente.
Précisez aussi ce point au JCP, en soulignant que vous ne cherchez en aucun cas à vous soustraire au remboursement de vos dettes !

Volpi · Answer

Quels seraient vos honoraires pour vous charger de rédiger et transmettre notre demande ?

bisane · Answer

Alors, je ne suis pas avocate...
Mais le courrier n'est pas très difficile à rédiger !

En gros :

Vous l'adressez au JCP, avec comme objet : demande de mainlevée d'hypothèque suite à la vente d'un bien immobilier prévue par un plan de surendettement
Vous précisez bien sûr les références de votre dossier, et le joignez à votre courrier.

Puis, quelque chose comme ça :
Conformément au plan établi par la commission de surendettement le xx/xx/20x, nous sommes parvenus à vendre notre bien immobilier sis à xxxxxx, au prix de xxxxx € (prix du marché).

Cependant, cette vente est bloquée, malgré les intervention de Me xxxx, notre Notaire, car la société xxxxx refuse de prononcer la mainlevée de l'hypothèque de 2° rang qu'elle a inscrite sur ce bien.

Nous demandons en conséquence votre intervention rapide afin d'obliger ce créancier, qui n'a a aucun moment contesté les décisions de la commission de surendettement, à lever cette hypothèque, ce qui nous permettrait de finaliser la vente puis de déposer un nouveau dossier de surendettement, afin d'apurer nos dettes restantes.

Espérant pouvoir compter sur votre soutien afin de sortir de cette impasse, nous vous prions d'agréer...

Ce n'est pas formulé en langage très juridico-juridique, mais cela devrait pouvoir se montrer efficace.

Mais si un avocat vous répond (vous pouvez les contacter directement, je crois), n'hésitez pas à y avoir recours !

bisane · Answer

Vous avez d'autres biens que celui-là ?

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