Bonjour,
1/ Le droit
Une hypothèque constitue une garantie attachée à une créance. Elle permet au créancier, généralement une banque, de garantir le remboursement d'une somme déterminée en prenant une sûreté sur un bien immobilier.
Cependant, l'hypothèque ne doit pas continuer à produire ses effets indépendamment de la dette qu'elle garantit. Ainsi, si la créance a été intégralement remboursée, l'hypothèque n'a plus vocation à garantir une dette devenue inexistante.
De même, si le prêt prévoyait le déblocage d'une certaine somme mais que seule une partie des fonds a réellement été versée, il convient de distinguer le montant prévu dans l'acte de prêt du montant de la créance effectivement née et restant éventuellement due.
Dans votre situation, deux hypothèses doivent donc être vérifiées :
soit la totalité du prêt n'a jamais été débloquée et seule une partie des fonds vous a effectivement été versée ;
soit les sommes effectivement débloquées ont depuis été intégralement remboursées.
Si aucune somme n'est désormais due à la banque au titre de la créance garantie, vous disposez d'arguments sérieux pour demander la mainlevée de l'hypothèque.
Si seule une partie de la créance garantie a réellement existé ou demeure susceptible d'être garantie, la question d'une réduction de l'inscription hypothécaire peut également se poser, selon les termes exacts de l'acte ayant constitué l'hypothèque.
Il est toutefois indispensable de vérifier l'acte de prêt et surtout l'acte constitutif de l'hypothèque et l'inscription publiée au service de la publicité foncière, car l'étendue exacte de la garantie dépend de leur rédaction.
2/ Les solutions
La première démarche consiste à constituer un dossier permettant de démontrer précisément ce qui a été prêté, effectivement débloqué et remboursé.
Vous devez donc réunir, dans la mesure du possible, l'offre ou le contrat de prêt, l'acte notarié ayant constitué l'hypothèque, le tableau d'amortissement, les relevés bancaires faisant apparaître les déblocages successifs des fonds et tous les justificatifs des remboursements effectués.
L'objectif est de pouvoir présenter une chronologie extrêmement simple : montant initialement prévu – montant réellement débloqué – montant effectivement remboursé – solde restant dû.
Si ce calcul aboutit à un solde de 0 euro, demandez également à la banque une attestation écrite confirmant que le prêt est intégralement soldé et qu'elle ne détient plus aucune créance à votre encontre au titre de ce financement.
Vous pourrez ensuite adresser à la banque ou au créancier bénéficiaire de l'inscription une demande écrite de mainlevée de l'hypothèque. Je vous conseille de procéder par lettre recommandée avec accusé de réception afin de conserver la preuve de votre démarche.
Dans cette lettre, indiquez précisément les références du prêt et de l'hypothèque et expliquez que les sommes effectivement débloquées ont été intégralement remboursées. Demandez donc au créancier de confirmer son accord pour procéder à la mainlevée totale de l'inscription.
Si seule une partie du financement a été débloquée et qu'une difficulté subsiste sur l'étendue de l'inscription, vous pourrez demander, selon la situation juridique exacte, que soit examinée une mainlevée ou une réduction de l'inscription correspondant à la dette réellement garantie.
Si la banque donne son accord, la procédure passera généralement par un notaire. Celui-ci établira l'acte nécessaire et accomplira les formalités auprès du service de la publicité foncière afin que la mainlevée soit publiée.
Attention : le remboursement du prêt ne signifie pas nécessairement que l'inscription disparaît immédiatement matériellement du fichier immobilier. C'est précisément la raison pour laquelle il faut distinguer l'extinction de la dette et la radiation de l'inscription hypothécaire.
Si la banque refuse la mainlevée, demandez-lui impérativement de motiver son refus par écrit et de préciser quelle somme elle considère encore comme due et sur quel fondement. Cela permettra de déterminer s'il existe réellement une créance résiduelle ou s'il s'agit simplement d'une difficulté relative à la radiation de l'inscription.
En cas d'absence de réponse, adressez une mise en demeure au créancier en lui demandant de procéder aux formalités nécessaires dans un délai déterminé.
Si le créancier maintient son refus alors que vous pouvez démontrer que la créance garantie est éteinte, une demande judiciaire de radiation ou, selon le cas, de réduction de l'inscription pourra être envisagée devant le tribunal judiciaire compétent. Compte tenu du caractère technique du droit des sûretés et de la publicité foncière, il sera alors préférable de confier votre dossier à un avocat, qui pourra examiner le titre hypothécaire et déterminer précisément la procédure à engager.
Avant toute procédure judiciaire, je vous conseille également de prendre rendez-vous avec votre notaire en lui apportant l'ensemble des documents. Il pourra obtenir ou examiner l'état hypothécaire du bien, identifier exactement l'inscription encore publiée, son bénéficiaire, son montant et sa date d'effet. Cette vérification est importante avant d'engager une action contre la banque.
En résumé, votre démarche doit se faire en trois temps : faire constater précisément que la dette est soldée, demander amiablement la mainlevée au créancier puis, seulement en cas de refus injustifié, envisager une radiation judiciaire de l'hypothèque.
Votre bien dévoué,
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Xavier DAUSSE
Maitre
merci pour toutes ces informations
quant aux différents déblocages, ils datent de 2015 je n ai malheureusement plus tous les extraits de compte relatant ces derniers
une attestation de la banque a été éditée en 2016
et l attestation de la banque précise que le crédit est remboursé dans la totalité soit 71 000 euros prévus initialement
alors que il y a seulement 35000 euros qui avaient été débloqués en plusieurs phases entre 2015 et 2016 et 35000 euros ont été remboursés en 2016 à la banque
donc je ne dois plus rien à la banque
cette requete d inscription est inscrite au livre foncier pour 71000 euros
à ce jour
je vais donc ecrire à la banque dans un premier temps en espérant qu ele lève cette inscription
avec mes remerciements réitérés,
mes salutations les plus distinguées Maitre
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