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Sujet (Cloturé) initié par Noisetteil y a 1 mois - 965 vues
Bonjour, Voilà j'ai trop payé de loyer depuis 15 ans par rapport à la surface déclaré du bail 110 m2 au lieu de 74,2 m2 DPE , j'ai payé 495 eurosau lieu de 333 euros. Est-ce que mes propriétaires doivent me rembourser la différence depuis ces 15 années ? De plus j'ai aussi payé trop d'assurances habitation depuis 15 ans car ils se sont fiés au contrat de bail , là encore puis-je me faire rembourser ? En vous remerciant par avance de votre réponse . Cordialement
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Au regard des éléments que vous exposez, la réponse dépend avant tout de la qualification de l'erreur initiale et du fondement juridique de votre demande de restitution.
1. Sur le trop-perçu de loyers
Le point central est de déterminer si le loyer de 495 € a été fixé : - soit librement entre les parties dans le bail, sur la base d'un accord contractuel portant sur le montant du loyer, indépendamment de toute surface ; - soit en considération expresse d'une surface contractuellement déclarée comme déterminante du prix.
En droit commun, le loyer résulte d'une obligation contractuelle. Ainsi, le seul écart entre la surface réelle et la surface mentionnée dans le bail n'entraîne pas automatiquement un droit à restitution, sauf à démontrer que cette indication a constitué une erreur déterminante du consentement ou une tromperie susceptible d'engager la responsabilité du bailleur.
S'agissant du logement locatif vide ou meublé hors régime spécifique (type loi Carrez non applicable directement au bail d'habitation), il n'existe pas de mécanisme général permettant de recalculer rétroactivement le loyer en fonction de la surface réelle.
En pratique, une action en restitution sur 15 ans supposerait donc de démontrer soit : - une erreur sur une qualité substantielle du bien ayant vicié le consentement, soit - une manœuvre dolosive, ce qui est soumis à une exigence probatoire élevée.
2. Sur la prescription
À supposer qu'une action en répétition de l'indu (article 1302 du Code civil) soit envisageable, il convient d'attirer votre attention sur le délai de prescription de droit commun de 5 ans (article 2224 du Code civil).
Une demande portant sur 15 années de loyers se heurterait donc très probablement à une prescription partielle, voire totale selon la date de départ du point de départ du délai.
3. Sur les primes d'assurance habitation
Concernant les assurances, il convient de distinguer : - le contrat d'assurance souscrit par vous, dont la prime dépend généralement de la surface déclarée ; - et le bail, qui n'est pas en lui-même l'élément déterminant du risque assuré.
Si la surface déclarée à l'assureur était erronée, la question relève plutôt du rapport contractuel avec l'assureur que de celui avec le bailleur. Le remboursement éventuel dépendrait alors des règles propres au contrat d'assurance et non d'un enrichissement injustifié du bailleur.
4. Conclusion
En l'état, une demande de remboursement intégral sur 15 ans apparaît juridiquement fragile, principalement en raison : - de l'absence de mécanisme automatique de révision du loyer en fonction de la surface dans le droit commun du bail d'habitation, - et de la prescription quinquennale applicable aux actions personnelles.
Une analyse plus précise du bail initial et des conditions de fixation du loyer serait indispensable pour apprécier si une action reste envisageable sur une période plus récente.
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Avec mes salutations dévouées,
Maître Gonzalez
#Meilleure réponseil y a 1 mois
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