Bonjour,
1. Le droit
L'exercice de l'activité d'agent immobilier est soumis aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Pour obtenir la carte professionnelle de transaction immobilière (carte T), le demandeur doit justifier des conditions d'aptitude professionnelle fixées par les textes, lesquelles reposent sur la détention d'un diplôme adapté ou, selon les cas, sur une expérience professionnelle suffisante dans les activités immobilières visées par la loi.
Un Master 2 en finance constitue un diplôme de haut niveau, mais il ne répond pas automatiquement aux exigences réglementaires applicables à la carte T. De même, une expérience acquise exclusivement dans le secteur bancaire, même pendant plusieurs années, n'est pas assimilée à une expérience professionnelle dans les activités de transaction, de gestion immobilière ou de syndic de copropriété au sens de la loi Hoguet.
À défaut de remplir personnellement ces conditions, plusieurs solutions existent. Il est notamment possible d'exercer comme agent commercial immobilier pour le compte d'une agence titulaire de la carte professionnelle. Dans ce cas, aucune carte T n'est exigée, mais une attestation d'habilitation délivrée par le titulaire de la carte est nécessaire. L'agent commercial ne peut toutefois ni détenir ni recevoir des fonds, effets ou valeurs pour le compte des clients.
S'agissant de la structure juridique, la SASU est fréquemment retenue dans le secteur immobilier en raison de la protection qu'elle offre au patrimoine personnel de son associé unique, de la souplesse de son fonctionnement et du régime social applicable à son président, assimilé salarié. La création d'une société holding peut également être envisagée, mais elle est généralement pertinente lorsque l'activité est déjà stabilisée ou lorsqu'un développement plus important est envisagé.
2. La solution
Au regard des éléments que vous exposez, il est probable que votre Master 2 en finance et vos quatre années d'expérience en banque ne suffisent pas, à eux seuls, à satisfaire aux conditions d'obtention de la carte professionnelle T. Il est toutefois indispensable de faire vérifier officiellement votre situation par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) compétente, seule habilitée à apprécier votre dossier au regard des textes applicables.
Si la CCI confirme que vous ne remplissez pas encore les conditions requises, plusieurs options peuvent être envisagées.
La première consiste à vous associer avec une personne qui remplit les conditions d'aptitude professionnelle et qui pourra exercer les fonctions de représentant légal titulaire de la carte professionnelle. Cette solution permet de créer une agence immobilière tout en respectant les exigences de la loi Hoguet.
La seconde consiste à débuter votre activité en qualité d'agent commercial immobilier indépendant, rattaché à une agence déjà titulaire de la carte T. Cette formule présente l'avantage de vous permettre d'acquérir une expérience professionnelle dans le secteur immobilier, tout en développant votre clientèle, sans avoir à obtenir immédiatement votre propre carte professionnelle. Vous devrez toutefois disposer d'une attestation d'habilitation et souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. En revanche, vous ne pourrez pas recevoir ou détenir des fonds appartenant aux clients.
Concernant votre projet de création d'entreprise, la SASU constitue effectivement une structure souvent adaptée pour démarrer une activité immobilière. Elle protège votre patrimoine personnel, offre une grande souplesse de gestion et facilite, si votre activité se développe, la mise en place ultérieure d'une holding destinée à détenir les titres de votre société d'exploitation. Toutefois, la création d'une holding ne constitue généralement pas une priorité au démarrage et mérite d'être étudiée avec un expert-comptable lorsque votre modèle économique sera consolidé.
Même en l'absence de chiffre d'affaires au début de votre activité, vous devrez prévoir certains coûts fixes incompressibles, notamment les frais de comptabilité, les frais bancaires, l'assurance de responsabilité civile professionnelle, ainsi que, le cas échéant, la garantie financière si votre société est amenée à détenir des fonds pour le compte de ses clients. Si vous ne vous versez aucune rémunération au démarrage, les cotisations sociales pourront être limitées, mais ces dépenses de fonctionnement demeureront.
Je vous recommande enfin de suivre un calendrier de création en plusieurs étapes : vérifier votre éligibilité à la carte T auprès de la CCI, préciser les activités que vous souhaitez exercer (transaction, gestion, immobilier international, courtage en financement, etc.), choisir la structure juridique la plus adaptée, procéder à la création de la société, puis accomplir les formalités propres à votre activité (demande de carte professionnelle, assurances obligatoires, organisation comptable et sociale).
Compte tenu des enjeux juridiques, fiscaux et sociaux de votre projet, un rendez-vous avec un expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit immobilier vous permettra de sécuriser votre installation, d'évaluer l'opportunité d'une SASU ou d'une holding et de mesurer précisément les charges liées au démarrage de votre activité.
Votre bien dévoué,
Xavier DAUSSE
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