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Répartition charge d'eau chaude collective et frais entretien ecs en copropriété
Sujet initié par Domi34170il y a 13 heures - 799 vues
Bonjour,
Je sollicite votre éclairage juridique concernant un litige relatif à la répartition des charges au sein de notre copropriété. 1. Contexte et faits : Notre immeuble est équipé d'une chaudière collective assurant le chauffage et/ou la production d'eau chaude sanitaire (ECS). Les prestations d'entretien et de garantie globale (contrat P2/P3) couvrent l'ensemble de la chaudière, du brûleur, des pompes et d'autres équipements communs (VMC, pompes de relevage).Cependant, le syndic répercute l'intégralité du coût de ce contrat P2/P3 uniquement au M3 d'eau chaude sanitaire consommés. Il en résulte deux conséquences majeures :Facturation excessive : Le prix de l'eau chaude atteint aujourd'hui 86 € / M3 sans visibilité de la répartition des couts car il englobe artificiellement les frais d'entretien d'équipements communs Rupture d'égalité : Les copropriétaires ayant installé un ballon d'eau chaude individuel échappent totalement au financement de l'entretien de la chaudière commune ( l'intégralité de cette charge est supportée uniqueme t par les seuls copropriétaires restés raccordés. Position du Conseil Syndical : Le Conseil Syndical (CS) reconnaît enfin le problème et envisage de proposer en Assemblée Générale (AG) de basculer une partie du coût P2/P3 sur la chauffage afin de faire baisser le prix de l'eau chaude dès 2026.. Par ailleurs il soutient que les comptes de l'exercice 2023 ayant été approuvés en AG en 2024, le délai de contestation de 2 mois est expiré aujourd'hui car nous sommes en d'octobre 2026. Selon eux, l'imputation passée est juridiquement définitive et il serait impossible d'obtenir une régularisation
Mes questions : Légalité de la répartition et portée du règlement de copropriété : Même si le règlement de copropriété prévoyait d'intégrer l'entretien P2/P3 dans le prix du M3 d'eau, cette pratique est-elle légale ? La loi impose-t-elle la séparation stricte entre charges d'énergie/consommation et charges d'entretien des équipements communs ? Un copropriétaire s'étant équipé d'un ballon individuel peut-il être dispensé des frais d'entretien d'une chaudière collective toujours en service ? Qualification des charges P2/P3 :Le contrat P2/P3 constitue-t-il une charge d'équipement commun devant obligatoirement être répartie aux tantièmes entre tous les copropriétaires raccordables/bénéficiaires, indépendamment de leur consommation effective d'eau chaude ?Délais de contestation et de prescription :L'approbation des comptes lors de l'AG fait-elle obstacle à la rectification d'une erreur ou illégalité de répartition des charges individuelles ? Le délai de contestation de 2 mois s'applique-t-il à la contestation d'un décompte individuel de charges, ou est-ce le délai de prescription quinquennal (5 ans) qui s'applique pour demander une régularisation financière ? Action en régularisation rétrospective :Un copropriétaire lésé peut-il exiger du syndic un recalcul et une régularisation rétrospective de ses charges sur les 5 dernières années ?L'approbation des comptes annuels peut-elle valider la dispense de paiement accordée de fait aux propriétaires de ballons individuels ? car il n'y a pas eu de vote pour la répartition des charges. Et la résolution visant a individualisé la fourniture d'eau chaude a été rejetée en 2024 la chaudière reste l'équipement commun en service à ce jour. Je fais partie des personnes ayant refusé le ballon d'eau chaude, je suis toujours raccordé à la chaudière collective et donc j'ai été facturé de 800 euros d'eau chaude pour mon petit studio que j'occupe occasionnellement l'été , cet appel de fond est pour une période de 3 mois si on le ramène a 12 mois j'aurais une facture de 1200 euros d'eau chaude sur l'année . En vous remerciant par avance pour votre réponse. Cordialement
Je suis locataire de bureau et j'ai conclu un bail commercial en 2010 pour des bureaux concernant l'entretien le bailleur mentionne uniquement l'article
Je comprends votre incompréhension face à une répartition des charges qui semble faire supporter aux seuls copropriétaires utilisant encore l'eau chaude collective l'intégralité des frais d'entretien de certains équipements communs.
En principe, les frais liés à une chaudière collective, notamment les contrats d'entretien et de garantie P2/P3, constituent des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun.
Conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ces charges doivent être réparties en fonction de l'utilité objective que les services et équipements présentent pour chaque lot, et non nécessairement de leur utilisation effective.
Ainsi, le fait qu'un copropriétaire ait installé un ballon d'eau chaude individuel ne suffit pas, à lui seul, à l'exonérer de toute participation aux frais d'entretien de l'installation collective, dès lors que celle-ci conserve une utilité objective pour son lot.
De même, faire supporter l'intégralité du contrat P2/P3 aux seuls mètres cubes d'eau chaude consommés peut être contestable si cette méthode conduit à faire peser des dépenses communes sur une partie seulement des copropriétaires.
Il convient toutefois de distinguer les différentes prestations couvertes par le contrat, notamment celles relatives au chauffage, à la production d'eau chaude et aux autres équipements, car elles ne relèvent pas nécessairement de la même clé de répartition.
Même si le règlement de copropriété prévoit une telle répartition, celle-ci peut être contestée si elle méconnaît les dispositions impératives de l'article 10.
En application de l'article 43 de la loi de 1965, une clause contraire à ces dispositions peut être réputée non écrite. L'action tendant à faire constater ce caractère non écrit peut, en principe, être engagée à tout moment.
Par ailleurs, l'approbation des comptes en assemblée générale ne fait pas nécessairement obstacle à la contestation de l'imputation des charges sur votre compte individuel.
Le délai de deux mois prévu par l'article 42 concerne la contestation des décisions d'assemblée générale, et non, en tant que tel, l'action visant à faire déclarer non écrite une clause de répartition contraire à la loi.
2/ Les solutions
Je vous conseille, dans un premier temps, de demander au syndic la communication du contrat P2/P3, du détail des prestations facturées, des clés de répartition appliquées et des dispositions correspondantes du règlement de copropriété.
Ces documents permettront de vérifier si les frais d'entretien des équipements communs sont effectivement imputés aux seuls consommateurs d'eau chaude, sans tenir compte de l'utilité de ces équipements pour les autres lots.
Si cette irrégularité est confirmée, vous pourrez demander au syndic de faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution destinée à mettre la répartition des charges en conformité avec la loi.
En l'absence de solution amiable, une action judiciaire pourra être envisagée afin de faire déclarer non écrite la clause litigieuse et d'obtenir la fixation d'une répartition conforme à l'article 10.
Il faut néanmoins distinguer la modification de la clé de répartition pour l'avenir et le remboursement des charges déjà payées.
En principe, la nouvelle répartition fixée judiciairement ne produit effet que pour l'avenir, selon les règles applicables.
Vous pouvez également examiner la possibilité de demander le remboursement de sommes indûment versées au cours des cinq dernières années, sous réserve de la prescription applicable et de l'existence d'un fondement juridique distinct permettant cette restitution.
Ce remboursement n'est donc pas automatique du seul fait qu'une clause de répartition serait déclarée non écrite.
Compte tenu des sommes en jeu, je vous recommande de faire examiner le règlement de copropriété, les comptes individuels et le contrat P2/P3 par un avocat en droit de la copropriété afin de déterminer précisément les demandes pouvant être formulées.
J'espère avoir répondu à votre question.
Si tel est le cas, je vous remercie de cliquer sur le bouton vert « Question résolue ».
Bien cordialement,
Maître Xavier DAUSSE
#Meilleure réponseil y a 13 heures
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