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Lmnp: immatriculation au nom d’un seul époux sous séparation de biens avec manda
Sujet initié par Elis04il y a 1 jour - 401 vues
Bonjour Maître
Mon épouse et moi sommes mariés sous le régime de la séparation de biens et avons acheté ensemble un appartement que nous louons meublé en colocation.
Pour simplifier la gestion, nous souhaiterions immatriculer l'activité LMNP à mon seul nom, en tant qu'exploitant individuel, avec un mandat de gestion signé par mon épouse. Nous resterions tous les deux propriétaires du logement selon nos quotes-parts.
Certains sites spécialisés présentent cette possibilité, mais nous souhaitons en vérifier la validité juridique et fiscale.
Ce mandat permet-il effectivement une immatriculation à mon seul nom, ou devons-nous obligatoirement déclarer l'activité en indivision ? Si cette solution est possible, quelles clauses et formalités faut-il prévoir ?
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📌 Le mandat de gestion ne modifie ni la propriété indivise ni, à lui seul, la qualité fiscale des deux propriétaires. Lorsque les époux séparés de biens détiennent ensemble le logement et perçoivent les loyers selon leurs quotes-parts, l'activité doit en principe être déclarée de façon cohérente avec cette indivision. Avant l'immatriculation, faites valider le montage et ses conséquences fiscales afin d'éviter une déclaration inexacte.
⚠️ Conservez les preuves et respectez les délais applicables.
Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage ! Cordialement, Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris
En tant qu'époux mariés sous le régime de la séparation de biens, vous restez tous les deux propriétaires indivis de l'appartement, selon les proportions figurant dans votre acte d'acquisition.
Le fait de décider que l'activité de location meublée sera exercée uniquement à votre nom ne modifie pas la propriété du bien.
En revanche, sur le plan fiscal, il convient de distinguer la propriété de l'appartement de l'exploitation de l'activité de location meublée.
Si vous assurez seul la gestion de la location, signez les baux, encaissez les loyers, supportez les charges et les risques de l'exploitation, une déclaration de l'activité à votre seul nom peut être envisagée, sous réserve que cette organisation corresponde à la réalité juridique et économique.
Toutefois, la seule gestion du bien par un époux ne suffit pas à lui attribuer fiscalement l'intégralité des revenus locatifs.
En effet, les revenus d'un bien indivis reviennent en principe aux indivisaires proportionnellement à leurs droits, sauf convention valable organisant différemment leur répartition.
Un mandat écrit de votre épouse peut donc être utile, mais il ne suffit pas, à lui seul, à écarter les règles fiscales applicables à l'indivision.
Si les loyers sont perçus sur un compte joint, que les charges sont supportées par les deux époux et que les bénéfices sont partagés, l'administration fiscale pourra considérer que l'activité est exercée en indivision.
2/ Les solutions
Dans votre situation, deux possibilités peuvent être étudiées.
La première consiste à organiser une exploitation à votre seul nom, à condition de pouvoir justifier juridiquement et fiscalement cette organisation.
Il conviendrait notamment de prévoir une convention écrite précisant vos pouvoirs de gestion, la perception des loyers, la prise en charge des dépenses et la répartition des bénéfices et des risques.
Un compte bancaire dédié et une comptabilité cohérente avec cette organisation seraient également utiles.
Attention toutefois : un simple mandat de gestion ne garantit pas que l'administration acceptera une imposition intégrale des revenus à votre nom. Il serait prudent de faire valider le montage par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, voire de solliciter un rescrit fiscal.
La seconde possibilité, juridiquement et fiscalement plus sécurisante si vous conservez tous les deux les revenus du bien, consiste à déclarer la location meublée en indivision, chacun étant imposé sur sa quote-part de résultat.
Vous pourrez néanmoins continuer à assurer seul la gestion quotidienne de l'appartement.
En résumé, votre épouse reste propriétaire indivise même si vous gérez seul la location. Une exploitation déclarée uniquement à votre nom nécessite une organisation juridique et fiscale cohérente, qui ne peut pas reposer sur un simple mandat. À défaut, la déclaration en indivision reste la solution la plus prudente.
J'espère avoir répondu à votre question.
Si tel est le cas, je vous remercie de cliquer sur le bouton vert « Question résolue ».
Bien cordialement,
Maître Xavier DAUSSE
il y a 1 jour
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