Merci pour votre réponse.
1/ Situation personnelle générale
J'ai déjà eu plusieurs consultations avec des avocats différents spécialisés en droit immobilier que j'ai payées mais le conseil n'est pas à la hauteur alors j'ai fini par lire les lois (articles 26 et 27 Décret 17/3/67, article 21 loi du 10/7/65 pour le contrôle du CS, ou bien encore l'article 18 et 14 loi du 10/7/65 pour la conservation de l'immeuble, ou l'article 18-II pour les archives..).
Et par me connecter sur Alexia (après plus de 8 ans de bataille personnelle dont plusieurs assignations pour faire respecter la Loi). J'ai donc été en contact avec des avocats.
À la base je voulais juste, ce qui me semble normal, que l'avocat rédige la mise en demeure adéquate même si les litiges sont nombreux et qu'il assigne par la suite.
Mais, je n'ai pas fait d'études de droit et cette situation m'est fort dommageable moralement, financièrement, et a durablement et très fortement désorganisé ma vie quotidienne et professionnellement.
D'un point de vue personnel, je suis épuisée (suivie psy, médocs) et choquée par la vente de lots du syndicat volés. Cela a engendre des pertes de chance professionnelles de surcroît car j'ai subi harcèlement moral, et agressions physiques du syndic et CS ( j'ai attendu de déménager pour dénoncer ces faits à la police donc plusieurs années plus tard) avant la vente, compte-tenu de mes mises en demeure et assignations.
J'ai de nombreux mails pour faire reconnaître le harcèlement moral.
Je vous réponds :
1/ j'ai des écrits concernant abus de confiance et mauvaise foi du premier syndic et Présidente du CS pour nous faire croire que le rez de jardin appartenait à cette dernière. (Lettre de la Présidente du CS jointe dans la convocation de l'AG de 2018 engloutie dans plus de 60 pages jointes ("lot xx de Mme X") mais avec résolution rédigée différemment par le syndic"vote pour la clôture du lot xx à la demande de Mme X) . Même si les résolutions, portées à l'OJ sont censées être rédigées en collaboration avec le CS.
Mais on a mis au moins deux ans à le savoir, le syndic a un devoir d'information et de conseils, il doit alerter sur une résolution irrégulière ou illégale, sur une notification carentielle.(2018/2020 pour la, temporalité)
On faisait donc confiance. On va nous le reprocher ?
Donc ayant le vote à l'unanimité, elle a mis une bâche obstruant toute vue sur le jardin.
On ne pouvait voir ce qu'elle tramait sur le jardin. Je n'aurais jamais imaginé qu'elle plante des arbres, et ce d'autant qu'on avait déjà dû faire enlever un arbre générant des frais.
Néanmoins, la résolution était à la majorité 24; Or, il me semble que la double majorité 26 était requise.
Le règlement de copropriété indique bien la situation des parties communes dont le rez de jardin appartenant aux parties communes à jouissance exclusive. Pareillement pour le lot qu'elle s'est appropriée dans son prolongement. Ce dernier appartient aux PC, il est une voie de circulation.
La convocation AG avec cette résolution de 2018 ne joint aucun rapport de géomètre expert ni schéma d'implantation.
Qu'entendez- vous par EDD ou plan annexes ? Je connais l'EDD car lorsque j'avais acheté pour y résider, une résolution avait été mis à l'OJ avec l'EDD. Il me semble qu'il s'agit de cela, non ?
Il faut savoir qu'on n'a jamais accès aux documents ni sur l'extranet ni lors de la consultation des pièces justificatives annuelle (article 9-1 du décret du 17/3/67). J'ai déjà fait annuler les comptes dûs aux confinements n'ayant jamais accès aux documents chaque année (contrats, factures, relevés bancaires, bons et rapports d'intervention, cahier Tissot avec preuve de chaque intervention dont une pour le CS, une pour l'artisan et une pour me syndic pour matérialiser et prouver chaque intervention et ce d'autant que la copropriété était laissée à l'abandon, le CS faisait l'entretien ménager et végétal bénévolement tout en se faisant voter une délégation de pouvoir générale illégale (doit porter sur un objet ou acte,et chaque année, on n'a pas accès à ces factures. Donc la question du conflit d'intérêts et de factures privées me semble légitime).
Je suis par la suite venue avec un expert comptable en 2023, on a été mis à la porte du commerce du syndic(le 3ème)après que la gestionnaire nous a donné accès qu'à quelques documents (vraiment pas grand, chose) EXCEPTE le Grand Livre Comptable ni la balance générale des dépenses.
Toute mon épargne y passe.
Ma santé ne m'a permis de passer chez le syndic que pour la consultation des pièces, je n'ai pas pu assister à l'AG, mon avocat n'a pu être en mesure au inal pour contester l'approbation des comptes de 2023 comme nous en avions convenu. Cela me porte préjudice, il l'a admis.
Est ce que faits suffisent à faire reconnaître la collusion frauduleuse (abus de confiance , dol /tromperie, mauvaise foi)?
Selon moi, le vice de consentement peut être ainsi bien présenté. Qu'en pensez-vous ?
Pour la vente de 2022, il s'agissait du troisième syndic. Le second- agence immobilière se faisant passer pour un syndic-, a démissionné grâce à ma mise en demeure conjointe à l'ancien syndic et à chaque membre du CS.
S'agissant de l'action conjointe du syndic et CS, en principe, chaque syndic en collaboration avec le CS aurait dû faire inscrire la résolution du mandat d'agir en justice pour protéger les intérêt patrimoniaux du syndicat, tant en défense qu'en attaque.
Un syndic doit agir et faire preuve de diligence à ce sujet.
D'après ce que vous me répondez, vous me faites douter. Pouvez-vous être plus précis notamment sur l'action en justice à faire voter en AG?
Un syndic a-t-il nécessairement et obligatoirement besoin de approbation d'un vote en AG alors que les faits sont là?
Selon moi, le syndic en concertation avec le CS aurait dû rédiger cette autorisation d'agir depuis 2019 (mais c'était le même syndic, il n'a pas renouvelé son mandat qu'en 2020, le CS faisant tout ce qui était possible pour retarder le changement de syndic) .
En principe, c'est le syndic qui accorde la vente et vient sur place vérifier l' état des PC, situation de la copropriété ...et qui était SUPPOSÉ nous alerter et convoquer une AG pour défendre les intérêts du Syndicat.
Tout est fait à l'envers ! Je fais le boulot du syndic, cette situation est dingue.
Donc le certificat article 20 a été rédige et le syndic affirme donc par ce certificat que la Présidente du CS était à jour de ses charges.
Mais j'ai repéré que elle était très bénéficiaire des crédits, et avait la même somme débitrice alors qu'elle détient plus de 2 fois et demi mon nombre de tantièmes et avait l'obligation d'entretenir à ses frais le lot xx.
Un écrit (mail de la Présidente du CS) apparaît dans les, archives de 2020 faméliques communiquées fin 2021: "je vais payer mes charges prochainement" Ainsi cela expliquerait le retard constant des gros travaux à réaliser.
J'ai demandé à mon avocat si l'acte authentique d'achat était nécessaire, il m'a répondu par la négative. Or, il faut démontrer les préjudices. Mais ok pour votre conseil qui confirme mon intuition.
Les deux anciens syndics connaissaient la situation : un constat avec photos par un commissaire de justice a été fait. Mon ancien avocat avait envoyé deux, mises en demeure à leur attention leur indiquant et demandant des explications pour cet enrichissement personnel de plus de 150.000€.
Pour conclure qu'elle vende son lot, pas de problème. Qu'elle vende des lots qui appartiennent au Syndicat relève selon moi du vol avec la complicité des syndics voire de la notaire et de l'acheteuse.
Ce sont des manoeuvres frauduleuses.
Pouvez-vous un peu plus m'éclairer à ce sujet ?
J'aimerais faire reconnaître la tromperie.
Enfin, tous les avocats que j'ai consultés m'ont conseillé d'assigner uniquement le syndicat. Mais idéalement je souhaiterais assigner l'ancienne Présidente du CS également pour qu'elle réponde de ses vols et son harcèlement à mon égard.
2/ j'ai déjà repris toutes les convocations et PV d'AG et mes appels de fonds. J'ai fait une mise en demeure pour me voir rembourser plus de 6.000€ , le RDC prévoyant par exemple que les travaux de boiserie de chien assis sont à titre privatif SAUF en cas de ravalement. Or, n'y pas eu de ravalement. Mais ces résolutions opaques décidées en 2019 (résolutions de plusieurs milliers d'euros sans devis ni cahier des charges pour des gros travaux) ont été votées.
Les travaux sont faits en général avec plusieurs années de retard et aucune subvention publique n'est demandée. Ici, il faut prendre en compté aussi les confinements successifs.
Si je ne suis pas recevable car le délai de prescription dépassé, je peux faire valoir mes problèmes de santé très importants et les confinements, les, changements de syndic, les syndics de fait, les murs s'effondrant pouvant provoquer des morts, les, périodes (plusieurs mois) sans syndic ?
Peut-on faire des demandes de ce type ? Est-ce cela des demandes reconventionnelles ?
J'ai demandé pour tous les litiges des explications et justificatifs afférents pour connaître la nature et le montant des travaux ainsi que les assurances RCP, levée de doutes... En vain.
Pour le reste, le budget prévisionnel n'a pas un montant arrête chaque année, l'approbation des comptes non plus, j'ignore la consommation eau qui m'est imputée.
Le BP n'est pas divisé par poste de dépenses (eau, électricité, honoraires syndic, assurance, menues réparations) dans la résolution. Elle est indiquée "toutes, natures de charges confondues".
Ce flou me porte préjudice, je ne peux pas calculer pour faire les vérifications nécessaires.
Avec mes assignations, l'opacité a augmenté et aucune annexe comptable n'était jointe dans la convocation AG depuis 2021.
En conclusion, j'ai calculé ce que j'ai pu mais sans avoir accès à toutes les devis, factures, Grands Livres Comptables, relevés bancaires...Mais j'ai été assignée par deux fois en impayés de charges, compte tenu que je suis la seule à suivre les dossiers et vouloir contrôle le syndic et CS:
- plus de 3000€
- puis, pour un appel de fonds et les dépens de la précédente assignation (plus de 800€); Or, ce budget pour les travaux de boiserie que j'ai vérifié quand j'avais le temps et l'esprit plus clair, a permis l'assignation(j'ai pu verifier en fin d'année dernière). Sans le budget des boiseries, le Syndicat n'aurait pas pu m'assigner.
Et encore moins si le syndicat rejetait des comptes les factures inutiles, surfacturations, délégations de missions, contrats inopposables..
Les gros travaux n'ont toujours pas, été ratifiés selon factures. Donc je ne sais pas si le budget alloué a été dépassé. Je rappelle travaux votés en 2019.
En outre, mon avocat ne m'a pas communiqué les documents de la partie adverse qui ment et m'impute à tort des frais de justice de 1200€. La juge a conclu que comme j'avais payé, je consentais à la dette. Or, je n'en savais rien, je l'ai lu dans le jugement.
Mon avocat étant très difficilement joignable, j'ai envoyé un mail, à la juge car j étais effondrée. Je lui ai demandé communication des documents de la partie adverse.
Je n'ai pas trouvé judicieux de faire appel. Je visais plutôt une assignation pour la très mauvaise gestion.
Mes problèmes de santé ne le permettaient pas et on m'a dit qu'il fallait que je débourse 5000€e pour cet appel de la décision.
J'ai reçu une mise en demeure du nouveau syndic (mais, ancien syndic à présent) et de leur avocat, c'est bon j'ai pu répondre de manière efficace étant plus armée. De surcroît, le BP étant démesuré, seule l'approbation des comptes permettra d'entériner les charges réelles. On attend, depuis plus de deux ans pour voter l'approbation des comptes , le syndicat cherche à gagner du temps et ne fait que des AGE pour changer de syndic.
J'ai également mis une résolution pour faire voter une révision du BP à la baisse.
Je peux demander le remboursement des sommes irrégulières au taux d'intérêt légal ou sous astreinte journalière ? Quelle est la différence ?
3/ quand faut il faire appel à un expert judiciaire ?
Ici il y a pour le lot xx, rez de jardin, l'emprise au sol, et dans les annexes comptables, la, création une porte fenêtre pour 7.700€ et claustra pour 2.900€ ; mais ces éléments joints à la convocation et masqués sont antérieurs à leur réalité.
Il y a un décalage temporel et les INFORMATIONS NE SONT JAMAIS CLAIRES.
Quid des impôts aussi
Sur ce point, je suis bloquée.
J'ai lu que l'article 145 du Code civil pouvait permettre d'établir la preuve avant d'assigner.
Il faudrait la nomination d'un expert comptable pour les comptes, ainsi que l'autorisation par le juge pour pénétrer sur le lot xx pour avoir les preuves des travaux de plus de 11.000€.
On peut juste voir la claustra édifiée.
Mais je suis au delà des cinq ans, il me semble pour les, meubles et arbres plantés sur le rez de jardin.
Je ne pouvais pas, assigner tout en étant assigner pour impayés de charges. C'était trop lourd.
4/ l'ancien syndic admet par écrit n'avoir récupéré que les Grands Livres Comptables concernant les, archives.
5/ quelle est la différence entre engager la responsabilité et demander le remboursement, on ne peut pas faire les deux ensemble ?
Désolée pour la longueur, et la mauvaise organisation de mes idées mais je suis épuisée.
Enfin financièrement, je ne pense pas pour assigner chaque syndic et chaque membre di CS, il y aurait plus de 10 parties à assigner.
Bonjour,
Je vous remercie pour ces éléments, qui permettent de mieux cerner les différents fondements susceptibles d'être mobilisés dans le cadre de ce litige de copropriété.
Au regard des faits exposés, plusieurs actions paraissent effectivement devoir être distinguées, tant en fonction de leur objet que des personnes dont la responsabilité serait susceptible d'être recherchée.
En premier lieu, les désordres ou irrégularités présentant un caractère collectif — notamment ceux affectant les parties communes, les conditions dans lesquelles certains travaux ont été décidés ou réalisés, ainsi que les appels de fonds ou charges qui en découlent — sont susceptibles de justifier une action dirigée contre le syndicat des copropriétaires, notamment au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
En parallèle, la responsabilité personnelle du syndic, y compris le cas échéant celle d'un ancien syndic, pourrait être recherchée dès lors qu'il serait possible d'établir une faute dans l'accomplissement de sa mission, un préjudice personnel et direct, ainsi qu'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi.
Il conviendra également d'examiner avec attention la situation de l'ancienne présidente du conseil syndical. Une action à son encontre ne saurait reposer sur sa seule qualité ou sur les décisions prises collectivement par le conseil syndical : elle suppose de pouvoir caractériser des agissements personnels fautifs ayant directement causé un préjudice.
S'agissant des charges et sommes qui auraient été indûment acquittées, un examen poste par poste sera nécessaire afin d'identifier leur fondement, les décisions d'assemblée générale correspondantes, les modalités de répartition appliquées et les paiements effectivement réalisés. Selon les circonstances, leur restitution pourrait être sollicitée auprès du syndicat des copropriétaires et/ou donner lieu à une demande indemnitaire à l'encontre du syndic si une faute de celui-ci est à l'origine du paiement irrégulier.
Une attention particulière devra toutefois être portée aux règles de prescription. Il sera donc indispensable d'établir une chronologie précise des faits, des décisions d'assemblée générale, des appels de fonds, des paiements, ainsi que de la date à laquelle les irrégularités ont été découvertes ou pouvaient raisonnablement l'être.
Compte tenu de l'opacité comptable et des difficultés probatoires que vous évoquez, une mesure d'instruction avant tout procès pourrait également être envisagée sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Une expertise judiciaire, notamment comptable et/ou technique selon les griefs retenus, pourrait permettre d'obtenir ou d'analyser les pièces nécessaires et de déterminer précisément l'origine des irrégularités, les responsabilités susceptibles d'être engagées et l'étendue des préjudices.
Avant d'engager une nouvelle procédure au fond, il me paraît donc nécessaire de procéder à un audit complet du dossier afin de distinguer :
– les irrégularités imputables au syndicat des copropriétaires ;
– celles susceptibles de caractériser une faute personnelle du syndic ou des anciens syndics ;
– les éventuelles fautes personnelles imputables à l'ancienne présidente du conseil syndical ;
– les sommes dont la restitution pourrait être sollicitée ;
– les différents préjudices indemnisables, notamment financiers et de jouissance ;
– et, pour chacune des demandes envisagées, le point de départ et l'expiration éventuelle du délai de prescription.
Cette analyse permettra ensuite de déterminer la stratégie procédurale la plus adaptée : mesure d'instruction préalable, action au fond, ou articulation de plusieurs demandes dans le cadre d'une même instance lorsque les conditions procédurales le permettent.
Je vous invite, à cette fin, à me transmettre l'ensemble des procès-verbaux d'assemblées générales concernés, les appels de fonds et relevés de charges, les comptes de copropriété, les échanges avec les syndics successifs et le conseil syndical, les justificatifs des travaux litigieux ainsi que, plus généralement, toute pièce permettant de dater précisément les faits et les démarches déjà entreprises.
À réception de ces éléments, je pourrai procéder à leur examen et vous proposer une stratégie contentieuse structurée, en identifiant pour chaque grief le défendeur concerné, le fondement juridique applicable, les éléments de preuve disponibles, le préjudice pouvant être invoqué et les éventuelles difficultés liées à la prescription.
Bien cordialement,
Maître Xavier DAUSSE
Merci de cliquer sur le bouton vert: question résolue
Votre bien dévoué.
Merci beaucoup pour votre réponse qui m'éclaire un peu, en tant que profane.
Le souci va être le levier financier et je ne vais pas pouvoir me permettre d'assigner toutes les parties.
J'aurais dû tomber sur vous en premier comme avocat. Pas de bol.
Je tenterai d'entrer en contact avec vous pour connaître votre tarif. J'en ai, déjà eu au bas mot pour 7000€.
Pour info, il n'y a pas eu d'AG ordinaire en 2021 ni en 2024 ni en 2025. Mes résolution les ennuient ainsi que voter enfin la répartition des charges réelles.
Pour les commerces de syndic, malheureusement le premier et deuxième ont demandé leur dissolution auprès du TC en décembre 2023. J'ai donc ete contrainte de faire une mise en demeure en avril 2024,au syndic (copie mail au Conseil syndical) afin que le syndic et Conseil syndical prennent les mesures nécessaires.
Enfin, l'ancien CS a fait savoir mi-décembre 2025 via une mise en demeure au syndic (sans preuve du LRAR, je me méfie) qu'il n'aurait pas eu accès aux, documents depuis 2021 ni apparemment récupérer les archives. Je conservé les mails où ils se discréditent constamment en mentant, datant de 2021.
