Cher monsieur,
Votre situation est assez spécifique et soulève des questions importantes concernant les obligations du bailleur vis-à-vis de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) en cas d'impayés de loyer, surtout lorsque des Aides Personnalisées au Logement (APL) sont versées.
Analysons les risques pour le bailleur dans ce scénario.
L'obligation du bailleur de déclarer les impayés à la CAF
En France, lorsqu'un locataire bénéficie des APL versées directement au bailleur, ce dernier a une obligation légale de déclarer tout impayé de loyer à la CAF. Cette obligation est prévue par le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) et l'arrêté du 10 mai 2011 relatif à l'APL.
Le seuil de déclaration : Le bailleur doit obligatoirement signaler l'impayé à la CAF (ou à la MSA) dès que la dette de loyer et de charges est égale ou supérieure à deux mois de loyer brut (hors APL).
La procédure : Cette déclaration déclenche une procédure spécifique de la CAF visant à aider le locataire à apurer sa dette et à prévenir l'expulsion (mise en place d'un plan d'apurement, étude de la situation, etc.).
Dans votre cas, avec un arriéré de 13 000 € et plus d'un an et demi sans déclaration de dette à la CAF, votre bailleur est en manquement grave à ses obligations légales, si la CAF n'est pas déjà formellement informée de l'impayé.
Que risque le bailleur pour non-déclaration de dette ?
Le fait que l'attestation de loyer CAF que vous mentionnez "délivrée avec un arriéré de 13k de dette" est un point crucial et potentiellement contradictoire avec la "non-déclaration" que vous évoquez.
Deux scénarios possibles :
Si la CAF est déjà informée de cet arriéré via l'attestation :
L'attestation de loyer est un document standard que le bailleur remplit et envoie à la CAF pour le calcul et le versement de l'APL.
Si cette attestation mentionne clairement un arriéré de 13 000 €, cela signifie que la CAF est, d'une certaine manière, déjà au courant de l'existence de cette dette.
Dans ce cas, le risque pour le bailleur est moindre au titre de la "non-déclaration", car l'information est parvenue à la CAF. La question serait plutôt de savoir pourquoi la CAF n'a pas agi si elle avait connaissance de l'impayé et si les seuils de déclenchement de procédure étaient atteints.
Si la CAF n'est pas formellement informée de l'impayé par la procédure spécifique (déclaration d'impayé) :
Le bailleur doit utiliser un formulaire ou une procédure spécifique pour déclarer un impayé à la CAF une fois le seuil de 2 mois de loyer atteint.
Si cette déclaration formelle n'a pas été faite, malgré l'existence de l'arriéré, les risques pour le bailleur sont les suivants :
Suspension ou suppression des APL : La CAF peut décider de suspendre ou de supprimer le versement de l'APL directement au bailleur si elle constate le non-respect de ses obligations déclaratives. Dans ce cas, les APL pourraient être versées directement au locataire (vous) ou supprimées complètement.
Remboursement des APL perçues : La CAF pourrait exiger du bailleur le remboursement des APL qu'il a perçues depuis la date où il aurait dû déclarer l'impayé. C'est le risque financier le plus important pour le bailleur, surtout pour une dette aussi ancienne (plus d'un an et demi). La CAF considère qu'il a perçu ces aides indûment en ne respectant pas ses obligations.
Sanctions financières : Des pénalités et amendes peuvent être appliquées par la CAF pour non-respect des règles.
Difficultés pour engager une procédure d'expulsion : Le non-respect de l'obligation de déclarer les impayés à la CAF dans les délais peut rendre une procédure d'expulsion pour impayés irrecevable ou considérablement plus difficile à mener pour le bailleur, car la déclaration à la CAF est souvent un préalable indispensable à l'action en justice. Le juge peut suspendre la procédure d'expulsion tant que le bailleur n'a pas respecté cette obligation.
Poursuites pénales pour fraude (cas plus rares) : C'est une possibilité si l'intention du bailleur de dissimuler activement l'information pour percevoir indûment des fonds publics est prouvée. Cependant, pour une simple omission de déclaration, la CAF privilégie généralement les procédures de récupération des indus et les pénalités administratives.
Que pouvez-vous faire ?
Étant donné que l'attestation de loyer mentionne déjà l'arriéré, la CAF n'est pas complètement dans l'ignorance.
Contactez la CAF vous-même : Vous avez le droit et même l'intérêt de contacter votre CAF pour demander un point sur votre dossier. Expliquez que vous avez un arriéré important et que vous souhaitez savoir quelles sont les démarches en cours de la part de la CAF et/ou du bailleur. Demandez si la CAF a bien déclenché la procédure de traitement des impayés suite à cette attestation.
Sollicitez un plan d'apurement : Demandez à la CAF si un plan d'apurement (un calendrier de remboursement de la dette) peut être mis en place, ou si vous pouvez bénéficier d'aides spécifiques pour réduire cette dette. La CAF peut aussi orienter le bailleur vers une demande de garantie de loyers impayés si applicable.
Consultez un Point d'Accès au Droit (PAD) ou une association d'aide aux locataires : Ils pourront vous conseiller sur vos droits et les démarches à suivre, et potentiellement vous aider à négocier avec votre bailleur et la CAF.
En conclusion, le bailleur est en situation de manquement s'il n'a pas fait la déclaration formelle d'impayé. Les risques pour lui sont importants, notamment financiers (remboursement des APL) et juridiques (blocage d'une procédure d'expulsion). Il est dans votre intérêt de clarifier la situation avec la CAF.
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