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Rappel de charges sur plusieurs années sans régularisation annuelle : existe-t-i
Sujet (Cloturé) initié par Liffyil y a 4 mois - 1248 vues
Bonjour,
Je me permets de solliciter vos avis concernant une régularisation de charges dans une copropriété / résidence gérée par un bailleur social.
Lors d'une récente réunion entre le bailleur et les occupants de l'immeuble, plusieurs habitants ont découvert des rappels de charges très importants, allant de 1 500 € à plus de 5 000 €, en raison de l'absence de régularisation annuelle pendant plusieurs années.
Je suis moi-même concernée en tant que propriétaire occupante.
Ma question est la suivante :
Existe-t-il une jurisprudence ou des textes encadrant la possibilité pour un bailleur ou un syndic de réclamer plusieurs années de régularisation de charges d'un seul coup, alors qu'aucune régularisation annuelle n'a été effectuée auparavant ?
Y a-t-il :
* un délai de prescription applicable, * une obligation d'information ou de régularisation annuelle, * ou des décisions de justice ayant limité ce type de rappel massif lorsqu'il résulte d'un défaut de gestion prolongé ?
Je me permets de solliciter vos avis concernant une régularisation de charges dans une copropriété / résidence gérée par un bailleur social. lors d’une récente
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📌 Dans un bail d'habitation, les charges récupérables sont payées sous forme de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins une fois par an conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit fournir un décompte détaillé et permettre la consultation des justificatifs avant la régularisation.
🐾 En cas de régularisation tardive, la loi prévoit une prescription : le bailleur ne peut pas réclamer le paiement de charges locatives au‑delà de trois ans à compter du moment où le montant définitif des charges a été connu. L'article 7‑1 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2224 du Code civil, cités par la jurisprudence, interdisent de réclamer des charges remontant à plus de trois ans 【267365115930755†L141-L149】. Vous pouvez donc contester les rappels portant sur des années plus anciennes et demander un étalement pour le reste.
⚠️ Si vous êtes propriétaire occupant en copropriété, l'action en recouvrement des charges de copropriété est soumise à une prescription de cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat doit approuver les comptes chaque année ; l'absence de régularisation peut être contestée en assemblée générale ou devant le juge.
✅ En pratique, adressez une lettre recommandée à votre bailleur ou syndic pour demander le détail des charges et rappeler la prescription. Vous pouvez solliciter un échelonnement ou saisir la commission de conciliation de votre département ou le tribunal en cas de contestation persistance.
Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage ! Cordialement, Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris
Les actions personnelles nées entre copropriétaires et syndicat (le syndic, même bailleur social, agit au nom du syndicat des copropriétaires) se prescrivent par 5 ans (article 2224 du Code civil, appliqué de façon constante en matière de charges de copropriété).
En pratique, cela signifie que :
- le syndicat peut réclamer les arriérés de charges sur les 5 dernières années au maximum ; - au‑delà de 5 ans, la créance est prescrite si vous invoquez la prescription.
Le point de départ du délai se situe, en général, à la date à laquelle les charges sont devenues exigibles, ce qui est souvent rapproché de la date d'approbation des comptes par l'assemblée générale.
La loi de 1965 impose :
- l'établissement d'un budget prévisionnel et d'appels de provisions trimestrielles (articles 14‑1 et 14‑2) ; - l'approbation annuelle des comptes en assemblée générale, avec un relevé de charges par copropriétaire.
En théorie, vous devriez donc recevoir chaque année un décompte précis après approbation des comptes. Le fait que la gestion ait été négligente (absence de régularisations pendant plusieurs années) peut constituer une faute de gestion du syndic ou du bailleur gestionnaire.
Mais cette faute n'a pas pour effet automatique d'annuler la dette de charges : elle ouvre plutôt la voie, en théorie, à une action en responsabilité contre le syndic si vous démontrez un préjudice distinct (par exemple, impossibilité d'anticiper, frais financiers, etc.).
Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie d'indiquer la question comme résolue.
Bien cordialement,
il y a 4 mois
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