Bonjour,
1/ Le droit
Dans une copropriété, une décision adoptée régulièrement en assemblée générale peut néanmoins être contestée lorsqu'elle constitue un abus de majorité.
L'abus de majorité peut notamment être caractérisé lorsqu'une résolution est adoptée dans l'intérêt particulier de certains copropriétaires, au détriment des autres, et qu'elle est contraire à l'intérêt collectif de la copropriété. La jurisprudence admet ainsi qu'une décision créant, sans justification objective, un avantage particulier au profit de certains copropriétaires peut être remise en cause.
Dans votre situation, la question est donc de savoir si le plan adopté par l'assemblée générale instaure effectivement une différence de traitement injustifiée entre copropriétaires.
Si certains copropriétaires débiteurs, notamment des personnes appartenant au conseil syndical, bénéficient d'un échéancier particulièrement favorable, d'un report de paiement ou d'une absence de poursuites alors que vous devez, de votre côté, régler immédiatement l'intégralité de vos charges et travaux sous peine de saisie, cette différence de traitement peut constituer un élément permettant de soutenir l'existence d'un abus de majorité.
Toute différence de traitement n'est toutefois pas automatiquement illégale. Le syndicat des copropriétaires peut accepter des échéanciers lorsque la situation le justifie. Il faudra donc démontrer que les avantages accordés à certains copropriétaires sont sans justification objective suffisante, qu'ils ont été décidés dans leur intérêt particulier et qu'ils sont contraires à l'intérêt collectif de la copropriété.
La contestation d'une décision d'assemblée générale relève de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En principe, le copropriétaire opposant ou défaillant doit agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.
Ce délai est particulièrement important : une fois expiré, il devient en principe impossible d'obtenir l'annulation de la résolution sur ce fondement, sous réserve de situations particulières qui doivent être examinées au cas par cas.
Enfin, il faut distinguer la résolution votée par l'assemblée générale de la manière dont le syndic l'exécute. Si celui-ci ajoute des mesures, sanctions ou menaces de saisie qui ne résultent pas de la résolution ou applique la décision de façon discriminatoire ou fautive, sa responsabilité peut éventuellement être recherchée indépendamment de l'action en annulation de la résolution.
2/ La solution
La première chose à faire est de récupérer et de conserver le procès-verbal complet de l'assemblée générale, avec la date à laquelle il vous a été notifié. Cette date permettra de déterminer immédiatement si le délai de deux mois pour contester la résolution est encore ouvert.
Vérifiez ensuite votre situation lors du vote. Pour engager l'action prévue par l'article 42, il faut notamment déterminer si vous étiez opposant à la résolution ou défaillant, c'est-à-dire absent et non représenté, sous réserve des règles applicables à votre situation exacte.
Réunissez ensuite tous les éléments permettant de comparer objectivement votre traitement avec celui des autres copropriétaires : texte précis du plan adopté, appels de fonds, échéanciers accordés, courriers du syndic, mises en demeure, menaces de saisie et tout document montrant les avantages consentis à certains copropriétaires.
Si des membres du conseil syndical personnellement débiteurs ont bénéficié de conditions particulièrement avantageuses, cet élément doit être documenté avec précision. Il faudra notamment déterminer s'ils ont participé au processus ayant conduit à l'adoption du dispositif et s'ils en retirent personnellement un avantage.
Conservez également l'article de presse ou la publication du syndic faisant état des menaces de saisie. Il faudra comparer exactement son contenu avec ce qui a été décidé par l'assemblée générale. Si le syndic présente comme décidées par l'assemblée des mesures qui ne figurent pas dans la résolution, cet élément pourra être utilisé pour contester les modalités d'exécution de la décision et, si un préjudice en résulte, examiner sa responsabilité.
Si le délai de deux mois est toujours ouvert, consultez rapidement un avocat en droit de la copropriété, car la contestation d'une résolution d'assemblée générale doit être portée devant le tribunal judiciaire et l'assistance d'un avocat est en principe nécessaire.
L'objectif sera de démontrer trois éléments : l'avantage injustifié accordé à certains copropriétaires, l'atteinte à l'intérêt collectif de la copropriété et le préjudice ou la différence de traitement qui en résulte pour vous.
En revanche, ne cessez pas unilatéralement de payer les charges qui sont régulièrement exigibles au seul motif que vous contestez la résolution. La contestation de l'assemblée générale ne vous autorise pas, par elle-même, à suspendre le paiement de vos charges et pourrait exposer votre dossier à une procédure de recouvrement supplémentaire.
Il faut donc agir sur deux fronts : contester rapidement la résolution si le délai de deux mois n'est pas expiré, et faire examiner séparément le comportement du syndic afin de déterminer si les modalités d'exécution du plan peuvent engager sa responsabilité et justifier, le cas échéant, une demande de dommages-intérêts.
Votre bien dévoué,
Xavier DAUSSE
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MERCI . Puis je demander l AJ juridique pour cette affaire ? L'annulation de
l AG peut elle être faite a la demande d un seul propriétaire en invoquant l abus de majorité ou le comportement injuste du syndic tolérant que des conseillers syndicaux ne paient pas les travaux ? Le syndic peut il porter plainte pour avoir demander l annulation de l AG ? Si je n ai pas été présent a cette AG et que je n ai pas été informé par lettre recommandée mais par email recommandé qui s efface automatiquement dans un délai de moins de deux mois et si je peux prouver que cet email a été envoyé un mois après la date de l AG , puis je demander l annulation ?
Me faudra t il demander dans ma demande d annulation de l AG si les conseillers ont demandé où on leur a donné des échelonnements de paiement ou s'ils reçu le droit du syndic de ne pas payer sans échelonnement s ils peuvent payer le tout dans cinq ans ?
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