Bonjour,
1/ Le droit
Dans le cadre d'une location meublée non professionnelle (LMNP) imposée au régime réel, les revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela implique notamment des obligations déclaratives et comptables qui doivent être respectées dès le commencement effectif de l'activité.
La première question consiste donc à déterminer la véritable date de début de l'activité de location meublée.
La date d'acquisition du logement constitue un élément important, mais elle ne doit pas être choisie artificiellement dans le seul objectif de rattacher des dépenses à un exercice. Il faut pouvoir la justifier au regard de la réalité du projet : acquisition du bien en vue de sa location meublée, travaux ou équipements préparatoires, démarches de mise en location et date à laquelle le logement a effectivement été proposé ou donné en location.
Si vous avez acquis le bien le 9 décembre 2025 dans le cadre d'un projet immédiatement destiné à la location meublée, cette date peut donc être examinée comme date de commencement de votre activité, à condition que cette qualification soit cohérente avec les faits et les justificatifs dont vous disposez.
Concernant la durée du premier exercice, il faut être prudent avec l'idée selon laquelle un premier exercice de LMNP pourrait automatiquement dépasser douze mois jusqu'au 31 décembre de l'année suivante. La détermination de la période fiscale et des obligations déclaratives doit être vérifiée au regard des règles BIC applicables à votre situation, et il ne faut pas retenir une période supérieure à douze mois uniquement pour éviter une déclaration au titre de 2025 sans validation comptable ou fiscale.
La deuxième question concerne les frais d'acquisition.
Au régime réel, différentes dépenses liées à l'activité peuvent, selon leur nature, être déduites immédiatement ou intégrées au coût d'acquisition et faire l'objet d'un amortissement.
Il faut notamment distinguer :
les frais d'acquisition du bien ;
les frais de notaire ;
les frais de garantie ou de dossier ;
les intérêts d'emprunt ;
les primes d'assurance liées au financement ;
les dépenses de travaux ;
les meubles et équipements ;
et les autres charges directement liées à l'exploitation.
Le traitement comptable n'est donc pas identique pour toutes ces dépenses. Certaines peuvent constituer des charges déductibles, tandis que d'autres doivent ou peuvent être immobilisées et amorties selon les règles comptables et fiscales applicables.
Il est également essentiel de rappeler qu'en LMNP au réel, l'amortissement obéit à des règles spécifiques. En particulier, le terrain n'est pas amortissable et l'amortissement fiscalement déductible de la location meublée est soumis à des limitations particulières.
Enfin, si la formalité de début d'activité n'a pas été effectuée au moment où elle aurait dû l'être, il est possible de chercher à régulariser la situation. Toutefois, il ne faut pas considérer qu'une immatriculation rétroactive est automatiquement acceptée ou qu'elle est systématiquement dépourvue de conséquences.
Une régularisation spontanée, cohérente et documentée est naturellement préférable à une absence persistante de déclaration.
2/ Les solutions
Premièrement : déterminez objectivement votre véritable date de début d'activité.
Avant toute déclaration, réunissez les éléments permettant d'établir la chronologie :
acte d'acquisition du 9 décembre 2025 ;
contrat de prêt ;
factures de meubles et équipements ;
éventuels travaux ;
démarches de mise en location ;
annonces publiées ;
mandat donné à une agence ;
date de signature du premier bail ;
date d'entrée du premier locataire ;
et date d'encaissement du premier loyer.
L'objectif est de pouvoir expliquer pourquoi vous retenez telle date comme commencement de l'activité LMNP.
Deuxièmement : ne confondez pas date d'acquisition et date de première perception des loyers.
L'absence de loyers encaissés en décembre 2025 ne signifie pas nécessairement qu'aucune activité n'existait fiscalement, notamment si le logement était déjà destiné à l'exploitation et que des démarches concrètes avaient commencé.
À l'inverse, le seul fait d'avoir signé l'acte d'achat le 9 décembre ne permet pas nécessairement de fixer automatiquement cette date comme début d'activité si le bien n'était pas encore affecté à la location meublée.
Il faut donc retenir la date correspondant réellement au commencement de votre activité.
Troisièmement : faites vérifier la période exacte de votre premier exercice avant de déposer la liasse.
C'est probablement le point sur lequel je vous conseille le plus de prudence.
Ne partez pas automatiquement du principe que vous pouvez retenir un exercice allant du 9 décembre 2025 au 31 décembre 2026.
Demandez à votre expert-comptable, ou à défaut à votre service des impôts des entreprises (SIE), de confirmer le traitement déclaratif approprié compte tenu de votre date réelle de début d'activité.
L'enjeu est d'éviter qu'une déclaration portant sur une période incorrecte soit ensuite considérée comme irrégulière.
Quatrièmement : régularisez rapidement votre formalité de début d'activité si elle n'a pas encore été accomplie.
Si votre activité a réellement commencé en décembre 2025 mais que vous ne l'avez pas déclarée à cette époque, effectuez la régularisation dès maintenant en indiquant la date réelle et justifiable, plutôt qu'une date artificiellement choisie.
Conservez la preuve de la formalité et tous les documents justifiant la date déclarée.
Cinquièmement : établissez la liste complète des dépenses payées en 2025.
Créez un tableau comportant :
date – fournisseur – nature de la dépense – montant – moyen de paiement – justificatif.
Incluez notamment les frais de notaire, intérêts intercalaires éventuels, frais bancaires, garantie du prêt, assurance emprunteur, travaux, meubles, électroménager et autres dépenses directement liées au projet locatif.
Cette liste permettra ensuite de déterminer le traitement comptable de chaque dépense.
Sixièmement : ne déduisez pas indistinctement tous les frais de notaire en charges.
Les frais liés à l'acquisition nécessitent un traitement comptable précis.
Selon leur nature et les options comptables applicables, certains frais peuvent être intégrés au coût d'acquisition de l'immobilisation et donc être pris en compte dans les amortissements, tandis que d'autres dépenses suivent un traitement différent.
Il est donc déconseillé de comptabiliser l'intégralité des frais d'acquisition dans une seule catégorie sans analyse.
Septièmement : distinguez les intérêts d'emprunt du remboursement du capital.
Les intérêts et certains frais financiers liés à l'activité peuvent être pris en compte selon les règles applicables.
En revanche, la partie de vos mensualités correspondant au remboursement du capital emprunté n'est pas une charge déductible.
Cette distinction doit apparaître clairement dans votre comptabilité.
Huitièmement : faites établir correctement le plan d'amortissement du bien.
En LMNP au réel, il ne suffit pas de prendre le prix total de l'appartement et de lui appliquer arbitrairement un taux d'amortissement.
Il faut notamment isoler la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable, puis traiter correctement les éléments amortissables selon les principes comptables applicables.
Les meubles et certains équipements font également l'objet de leur propre traitement.
Un plan d'amortissement correctement établi dès le premier exercice évite de nombreuses difficultés lors des années suivantes.
Neuvièmement : conservez toutes les factures originales.
Les dépenses ne doivent pas seulement apparaître dans un tableau.
Conservez les factures, actes, échéanciers bancaires, décomptes du notaire et preuves de paiement.
En cas de contrôle, vous devez pouvoir justifier l'existence, le montant et le lien de chaque dépense avec votre activité de location meublée.
Dixièmement : si vous régularisez tardivement, expliquez spontanément la situation.
Une courte note peut être utile pour expliquer :
la date d'acquisition du bien ;
la date retenue comme début d'activité ;
la date effective de mise en location ;
l'absence éventuelle de loyers en 2025 ;
la raison du retard dans les formalités ;
et votre volonté de régulariser spontanément votre situation.
Vous pouvez, selon la démarche effectuée, utiliser la messagerie sécurisée de votre espace professionnel pour obtenir une réponse écrite de l'administration sur un point précis.
Onzièmement : ne demandez pas nécessairement une « autorisation » générale de faire du LMNP rétroactivement.
L'objectif est plutôt de déclarer correctement la situation réelle et de régulariser les formalités qui auraient dû être accomplies.
En revanche, si vous avez un doute précis sur la période fiscale, la date de commencement ou le traitement d'une dépense importante, il peut être judicieux d'interroger le SIE par écrit.
Posez une question précise, accompagnée des dates et faits nécessaires, afin d'obtenir une réponse exploitable.
Douzièmement : faites particulièrement attention au rattachement des dépenses de décembre 2025.
Il ne faut pas partir du principe que toutes les dépenses payées entre le 9 et le 31 décembre 2025 pourront automatiquement être reportées sur un exercice 2026.
Leur traitement dépend notamment de la date de commencement retenue, de leur nature et des règles de rattachement comptable et fiscal applicables.
C'est pourquoi la détermination correcte du premier exercice doit intervenir avant l'établissement définitif de votre comptabilité.
Treizièmement : si les montants sont significatifs, faites valider le premier exercice par un expert-comptable.
Le premier exercice est celui au cours duquel sont déterminés plusieurs éléments qui auront des conséquences pendant de nombreuses années : valeur d'entrée du bien, ventilation terrain/construction, immobilisations, amortissements, frais d'acquisition et traitement des dépenses initiales.
Une erreur commise dès le départ peut donc se répercuter sur les exercices suivants.
Même si vous souhaitez ensuite gérer vous-même une partie de votre comptabilité, une validation professionnelle du premier exercice peut être particulièrement utile.
En résumé
Oui, les dépenses engagées à la fin de l'année 2025 pour préparer une activité LMNP peuvent, selon leur nature et la date réelle de commencement de l'activité, avoir vocation à être prises en compte dans la comptabilité de cette activité.
En revanche, je serais plus prudent sur l'idée de retenir automatiquement un exercice unique allant du 9 décembre 2025 au 31 décembre 2026. Cette période doit être validée au regard des règles fiscales applicables à votre situation et ne doit pas être choisie uniquement pour éviter une déclaration au titre de 2025.
Votre stratégie la plus sécurisée consiste donc à reconstituer précisément la chronologie, déclarer la véritable date de commencement, régulariser rapidement les formalités, classer les dépenses selon leur nature et faire confirmer la période du premier exercice avant le dépôt de la liasse fiscale.
Si nécessaire, accompagnez votre régularisation d'une explication écrite et demandez au SIE une réponse sur les points précis qui restent incertains. Vous disposerez ainsi d'un dossier cohérent et documenté en cas de contrôle ultérieur.
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Votre bien dévoué,
Xavier DAUSSE
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