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Un portail est installé depuis 15 ans sur la servitude dont je suis fonds dominant. Ce portail était installé avant que j'achète ma propriété mais il n'est pas mentionné dans l'acte notarié. J'ai toujours payé un tiers des frais d'électricité (le fonds servant est composé de deux copropriétaires). Je rajouterai que le compteur concerné relève la consommation du portail mais également de nos pompes de relevage qui sont communes aux trois maisons mitoyennes. Je suis en conflit avec l'une des copropriétaires donc j'ai demandé un sous compteur afin de ne payer l'électricité des pompes seulement (envoi d'un courrier). Avant quand nous n'étions pas en conflit, je lui demandais de laisser le portail ouvert pour des artisans viennent chez moi quand je travaille mais maintenant elle le ferme tout le temps.Je ne souhaite plus payer les frais d'électricité du portail car ma voisine le ferme tout le temps et cela empêche les artisans ou les livreurs de venir chez moi. Suis-je dans mon bon droit? Merci, bonne soirée
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Le propriétaire du fonds servant peut installer un portail au titre de son droit de se clore, mais à la condition de ne pas rendre l'exercice de votre servitude plus incommode ni d'en diminuer l'usage (articles 647 et 701 du Code civil).
Une fermeture permanente qui empêche l'accès de vos artisans et de vos livreurs excède cette limite. Le fonds servant doit vous remettre des moyens d'accès autonomes et opérationnels, télécommande, digicode ou interphone, valables également pour vos visiteurs.
Sur les frais, les ouvrages nécessaires à l'usage de la servitude incombent en principe au fonds dominant (articles 697 et 698 du Code civil). Un équipement posé par le fonds servant pour sa propre clôture, ou utilisé en commun, voit toutefois ses frais d'entretien et d'énergie répartis au prorata de l'usage effectif. Votre acte ne prévoyant rien, votre participation historique d'un tiers ne vous interdit pas de demander la pose d'un sous-compteur afin d'individualiser les consommations du portail et des pompes de relevage.
Si l'accès reste bloqué, le trouble est manifestement illicite et le juge des référés peut ordonner sous astreinte la remise de moyens d'accès (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-19.970). Une action au fond en réparation du préjudice de jouissance demeure ouverte (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 23-14.479). L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour engager une procédure de référé.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
Je serais prudente sur le fait de cesser unilatéralement de payer votre quote-part.
Il faut distinguer deux questions.
D'une part, le propriétaire du fonds servant peut en principe installer et fermer un portail, mais **à condition que cela ne diminue pas l'usage de votre servitude et ne rende pas son exercice plus incommode**. Vous devez donc disposer d'un moyen effectif d'exercer votre droit de passage. Selon les termes exacts de votre titre, cela peut également concerner l'accès des personnes venant normalement à votre propriété, notamment artisans ou intervenants.
Si la fermeture permanente du portail vous oblige désormais à être présente pour chaque livraison ou intervention alors que vous pouviez auparavant organiser librement ces accès, il peut effectivement y avoir une difficulté au regard de l'exercice de la servitude.
D'autre part, concernant l'électricité, le fait que vous ayez payé un tiers des consommations pendant quinze ans peut révéler un accord ancien de répartition des frais. Il n'est donc pas certain que vous puissiez supprimer unilatéralement toute participation au portail simplement en raison du conflit actuel.
Votre demande de sous-compteur me paraît en revanche pertinente puisque le même compteur alimente à la fois le portail et les pompes de relevage communes. Elle permettrait de distinguer précisément les différentes consommations et d'éviter les contestations.
Je vous conseille donc de demander par écrit : - un moyen d'accès permettant l'exercice normal de votre servitude ; - la justification et la ventilation des frais d'électricité ; - et la mise en place du sous-compteur demandé.
En cas de refus persistant, il faudra examiner le titre constitutif de la servitude avant d'envisager une mise en demeure puis, si nécessaire, une action.
Si cette réponse vous a été utile, n'hésitez pas à indiquer la question comme résolue.
Bien cordialement,
Maître Antoine BONTEMPS
il y a 2 jours
zoé
Merci pour votre réponse. Sur la servitude, lorsque j'ai acheté ma propriété, il est indiqué sur l'acte qu'aucun portail n'est installé (alors qu'il y était déjà) et qu'un portail peut être installé avec mon accord seulement. Les frais d'entretien de la servitude doivent être pris en charge par les trois copropriétaires et propriétaires. Mais rien de préciser pour le portail puisqu'il n'existe pas sur l'acte notarié. Pour les demandes faites à ma voisine : j'ai envoyé une lettre pour demander que le portail reste ouvert pour les artisans et livreurs et j'ai demandé l'installation d'un sous compteur car il est normal de payer les frais d'électricité des pompes. Je n'ai pas eu de réponse. La voisine ferme le portail donc cela pose problème. Je ne trouve plus normal de payer les frais d'électricité alors que la voisine bloque le passage pour les artisans et livreurs. Merci
Avec ces précisions, votre position me paraît effectivement plus solide.
Si votre acte notarié indique expressément qu'aucun portail n'est installé et qu'un portail ne peut être installé qu'avec votre accord, cette clause est particulièrement importante. Il faut donc vérifier dans quelles conditions le portail actuellement présent a été installé et s'il existe réellement un accord opposable à votre fonds.
Par ailleurs, le propriétaire du fonds servant ne peut pas rendre l'exercice de votre servitude plus incommode. Si la fermeture systématique du portail empêche concrètement l'accès normal des artisans, livreurs ou autres personnes devant se rendre à votre propriété, vous disposez d'un argument sérieux pour demander que cette gêne cesse ou qu'un dispositif permettant leur accès soit mis en place.
Concernant les frais, votre acte prévoit apparemment une participation à l'entretien de la **servitude**, mais ne prévoit aucune participation spécifique au portail. Il n'est donc pas évident que les frais d'électricité de celui-ci puissent vous être imposés sur ce seul fondement.
Il faut néanmoins tenir compte du fait que vous avez participé volontairement à ces frais pendant quinze ans : votre voisine pourrait s'en prévaloir pour soutenir qu'un accord existait entre vous. Cela ne signifie pas nécessairement que vous êtes tenue de continuer indéfiniment à financer le portail, mais je déconseille de cesser brutalement de payer le tiers de la facture globale puisque celle-ci comprend également les pompes de relevage, auxquelles vous reconnaissez devoir participer.
Votre demande de sous-compteur est donc parfaitement pertinente. À défaut de réponse, je vous conseille désormais une mise en demeure écrite demandant à la fois : - la séparation des consommations du portail et des pompes ; - un accès effectif conforme à votre droit de passage ; - et la justification juridique de votre participation aux frais du portail compte tenu des stipulations de votre acte.
Au vu de ce que vous précisez, je ne considérerais donc pas comme acquis que vous deviez continuer à supporter un tiers des frais du portail.
Si cette réponse vous a été utile, n'hésitez pas à indiquer la question comme résolue.
Bien cordialement,
Maître Antoine BONTEMPS
il y a 2 jours
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