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Sujet initié par bernardoil y a 7 jours - 2932 vues
Bonjour,
Mon frère a fait estimer la valeur de mon bien avec une estimation ancienne m appartenant par une agence et de son bien avec une estimation moins ancienne de son bien par un notaire.
.Comme les estimations des agences sont a la hausse et celles des notaires a la baisse, l écart des valeurs entre les biens peut être augmenté quand on evalue un meme bien avec un notaire et une agence .
Mon bien a été estimé par une agence pour 75000 et par mon.notaire pour ,58000, et mon frère a pu utiliser mon estimation de 75000 par une agence et une estimation de son bien par son notaire pour ,40000 pour augmenter l écart de valeur entre les deux biens. Je soupçonne mon frère d avoir fait sous évaluer son bien par un notaire pour 40000 car mon notaire avait estimé son bien a 50000 et mon bien a 58000 en 2009.
Le notaire du partage a retenu la valeur de l estimation a 75000 de ma maison qu'il m a dérobee et celle de 40000 par son notaire récente pour calculer la soulte ainsi qu une estimation par une agence mais elle ne m a pas envoyé la copie de cette estimation de ,40000.
Les estimations par les agences étant à la hausse je soupçonne mon frère d avoir fait faire une estimation trop basse pour sa maison par une agence car le notaire ne m a pas envoyé l estimation avec le montant de la soulte et je n ai pas pu vérifier sa valeur . La non communication de cette estimation est elle un manquement du notaire ?. Puis je refuser d aller au rendez vous si je ne reçois pas cette estimation avant le rendez vous ?
Ie notaire m a dit de lui apporter les éléments et estimations le jour du rendez vous .et n a pas voulu que je les lui envoie pour les examiner. Il m a précisé que même si je les lui envoie.avant le rendez vous il ne modifirait pas la soulte et le calcul ni repousserait la date du rendez vous. Pouvait il corriger le montant de la soulte s il avait eu connaissance des estimations anciennes et nouvelles de ma maison avant qu il calcule la soulte après le jugement ?
L'évaluation des éléments constituant le fonds constitue une opération primordiale dans le processus de vente du fonds de commerce. fixer un prix trop élevé, c'est risquer de
Le fait que deux estimations immobilières aboutissent à des montants différents ne permet pas, à lui seul, de conclure que l'une d'elles a été volontairement sous-évaluée. Les méthodes d'évaluation, la date de l'estimation, l'état du bien et les éléments de comparaison retenus peuvent expliquer des écarts importants.
En revanche, dans votre situation, il est parfaitement légitime de demander à connaître les éléments précis sur lesquels le notaire s'est fondé pour calculer la soulte.
Si le notaire a retenu une valeur de 75 000 € pour votre bien et une valeur de 40 000 € pour celui de votre frère, alors que vous contestez ces deux valeurs et disposez d'estimations différentes, vous pouvez lui demander de vous communiquer les estimations qu'il a effectivement utilisées, notamment celle ayant conduit à retenir la valeur de 40 000 €.
Le notaire doit en effet pouvoir expliquer aux parties les éléments pris en considération pour établir le projet de partage. Vous n'êtes pas obligé d'accepter une valorisation simplement parce qu'elle figure dans un calcul établi par le notaire.
En revanche, l'absence de communication préalable d'une estimation ne signifie pas automatiquement que le notaire a commis une faute professionnelle. Il faut notamment vérifier si cette estimation figure au dossier, qui l'a produite, à quelle date elle a été réalisée et dans quelles conditions.
Concernant le rendez-vous, vous n'êtes pas obligé de signer le partage si vous contestez les valeurs retenues. Vous pouvez donc vous rendre au rendez-vous sans signer l'acte et formuler vos réserves, ou demander au notaire de reporter la signature afin que les différentes estimations puissent être examinées.
Je serais en revanche plus prudent concernant le fait de ne pas vous présenter au rendez-vous. Vous pouvez demander par écrit, avant celui-ci, la communication de l'estimation de 40 000 € et indiquer que vous ne serez pas en mesure de vous prononcer définitivement sur le projet de partage tant que vous n'aurez pas connaissance des éléments ayant servi à son établissement. Il est préférable de laisser une trace écrite de cette demande plutôt que de simplement ne pas vous présenter.
Concernant le fait que le notaire vous demande d'apporter vos propres estimations le jour du rendez-vous, il peut naturellement examiner les éléments que vous lui communiquerez. En revanche, si vous lui avez indiqué avant le rendez-vous que vous disposiez d'éléments nouveaux susceptibles de modifier les valeurs retenues, vous pouvez lui demander de les verser au dossier et de réexaminer son calcul.
Le notaire n'est toutefois pas nécessairement tenu de refaire immédiatement son calcul ou de reporter le rendez-vous simplement parce qu'une partie produit une nouvelle estimation. Si les héritiers ne sont pas d'accord sur la valeur des biens, il s'agit finalement d'un désaccord entre eux sur les modalités du partage amiable.
Surtout, le calcul de la soulte proposé par le notaire ne vous oblige pas à accepter la valeur des biens qui y figure. Si vous estimez que votre bien vaut 58 000 € et non 75 000 €, ou que le bien de votre frère vaut davantage que 40 000 €, vous devez communiquer vos éléments et contester expressément les valeurs retenues.
Il faut également distinguer la question de la valeur des biens de celle de la prétendue « dérobade » de votre estimation par votre frère. Le fait qu'il ait utilisé une ancienne estimation de votre bien ne suffit pas à démontrer une fraude. Il faudrait pouvoir établir dans quelles circonstances cette estimation a été obtenue et utilisée.
Enfin, si aucun accord n'est trouvé sur les valeurs et que vous refusez de signer le partage amiable, le désaccord ne signifie pas nécessairement que vos droits sont perdus. Un partage judiciaire peut être envisagé, dans lequel les valeurs des biens pourront être discutées et, selon les circonstances, faire l'objet d'une évaluation contradictoire.
Je vous conseille donc, avant le rendez-vous, d'adresser au notaire un écrit très simple indiquant que vous contestez les valeurs retenues, que vous demandez communication de l'ensemble des estimations utilisées pour calculer la soulte et que vous souhaitez que vos propres estimations soient prises en considération avant toute signature.
Si le notaire maintient son calcul malgré vos observations, vous pourrez alors décider de ne pas signer le partage amiable et faire examiner la situation au regard du jugement et des droits respectifs de chacun.
Si vous me transmettez le calcul de soulte, les différentes estimations des deux biens et le jugement ayant précédé le partage, il serait possible de vérifier concrètement si le calcul du notaire est cohérent et quelles contestations peuvent être formulées.
Si cette réponse vous a été utile et qu'elle répond à votre question, n'hésitez pas à cliquer sur le bouton vert afin d'indiquer qu'une réponse a été apportée.
Maître Gonzalez
il y a 7 jours
bernardo
MERCI j ai communiqué au notaire ma volonté de ne pas signer et il a refusé de m envoyer les,explications et l estimation du bien de mon frère récente par une agence qui a confirmé l estimation d un notaire avant le rendez vous pour ne pas recalculer la soulte. Je pourrai l seulement lui envoyer mes récentes estimations avant le rendez vous.
Dois je contester en recommandé la valeur retenue des deux maisons et demander le nouveau calcul de la soulte avec mes nouvelles estimations avant le rendez vous car je lui ai communiqué seulement mon désaccord par email avec la demande de communication d une récente estimation de mon frère ?
Merci de vouloir vérifier le calcul afin de formuler les contestations.
L'égalité dans le partage est une égalité en valeur (article 826 du code civil) et les biens doivent être estimés à leur valeur vénale à la date la plus proche possible du partage (article 829 du code civil). Retenir une estimation ancienne pour un lot et une estimation récente pour l'autre, selon des méthodes différentes, ne satisfait pas à cette exigence.
Le refus de communiquer avant le rendez-vous les pièces d'évaluation servant au calcul de la soulte caractérise un manquement du notaire à son devoir d'information, de neutralité et de conseil (article 1240 du code civil, Cour de cassation, 1re chambre civile, 6 octobre 2021, n° 19-23.507).
Vous avez intérêt à vous présenter au rendez-vous, ou à vous y faire représenter, plutôt qu'à l'éviter. Vous pourrez ainsi faire acter vos contestations et vos propres avis de valeur dans un procès-verbal de difficultés (article 1373 du code de procédure civile). Une absence non justifiée conduirait à un procès-verbal de carence et à la transmission du dossier au juge commis.
Le notaire commis peut modifier son projet liquidatif au vu d'estimations cohérentes, ou s'adjoindre un homme de l'art (article 1365 du code de procédure civile). Devant le juge commis ou le tribunal judiciaire, vous pouvez solliciter une expertise judiciaire afin d'arrêter la valeur vénale des deux immeubles et de recalculer la soulte (articles 1362 et 1375 du code de procédure civile). Produisez vos estimations contradictoires à l'appui d'un dire annexé au procès-verbal.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour porter cette contestation devant le juge commis.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
il y a 3 jours
bernardo
MERCI Si le notaire ne veut pas repousser le rendez-vous pour que j aie plus de temps de trouver des agences qui visitent l intérieur du bien, mes estimations par des agences sans visite de l intérieur du bien, seront elles retenues ?
Puis je faire retarder le rendez vous si je n' ai pas eu le temps de faire estimer l état intérieur du bien un mois apres avoir reçu le calcul de la soulte ?
il y a 3 jours
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