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By viadiag
Posted 9 décembre 2019 In Diagnostic ERP
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Le territoire métropolitain est régulièrement soumis à des inondations parfois mortelles et bien souvent dramatiques. Heureusement presque toujours seuls des dégâts matériels sont à déplorer en plus bien évidemment du traumatisme subi par les victimes. Selon une étude du Commissariat général au développement durable, 9% de la population française serait exposée directement au risque inondation en raison de la localisation de son logement. Malgré cela, on a construit encore des logements dans des zones inondables soumises à des risques de crues ou d'inondations, ce qui risque de faire croître encore ce chiffre. Au regard du nombre, du montant et de la récurrence des sinistres, de plus en plus d'assurances refusent d'assurer un logement en zone inondable. Quelles précautions faut-il prendre avant d'acheter, de louer ou d'occuper un logement situé en zone inondable ?
Les risques naturels
Les principaux risques naturels recensés en France métropolitaine sont ceux liés à la sismicité, aux crues, inondations et submersions marines, ainsi qu'aux feux de forêt, aux glissements et mouvements de terrain et aux avalanches.
Chacun de ces risques naturels est identifié commune par commune et fait l'objet d'un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) avec des subdivisions en fonction du risque. Par exemple, le risque inondation est traité dans le Plan de Prévention du Risque Inondation). En fonction du/des risques auxquels une zone cadastrale est exposée, celle-ci sera soumise à un PPR adapté conformément au Code de l'environnement (article L562-1 et suivants).
Pour le risque inondation, le plus souvent, le PPRI est divisé en plusieurs zones de couleurs différentes.
On distingue principalement :
La zone blanche, où le risque d'inondation est très peu important,
La zone bleue, où le risque d'inondation est faible
La zone rouge, exposée à un risque d'inondation fort
La zone noire, exposée à un très fort risque d'inondation
En fonction de l'existence d'un risque précis d'inondation, il peut être ajouté des zones d'autres couleurs (vert, jaune, orange) dont les caractéristiques sont énoncées dans le PPRI.
Qu'il s'agisse.du risque inondation ou de tout autre risque naturel, dès lors que la portion cadastrale sur laquelle est implanté un terrain ou une construction, si un PPR est en vigueur sur cette zone, il en sera fait mention sur l'ERP (État des Risques et Pollution).
Cet ERP fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente ou la location et doit être remis aux acquéreurs avant la conclusion de la vente (immobilier neuf ou ancien) et aux locataires avant la signature du bail.
A savoir : L'ERP (État des Risques et Pollution) est l'appellation récente donnée au document relatif aux risques autrefois nommé ERNT, puis ERNMT puis ERSIS. Que l'on souhaite rééditer ce document, ou plus raisonnablement se tenir à jour des risques nouveaux ou réévalués sur sa commune, chacun peut y avoir accès sur le portail national GeoRisque.
Occuper un logement en zone inondable
Bien qu'on aimerait qu'aucun logement ne soit édifié dans une zone où existe un risque inondation, ce n'est pas le cas. L'étude informant que 9% de la population française serait exposée directement au risque inondation date de 2011 alors que des aménagements (activités, voiries, remembrement agricole, déforestation...) ont depuis modifié les conditions d'écoulement (imperméabilisation et ruissellement), tout en diminuant les champs d'expansion des crues, ce qui a parfois encore aggravé le risque inondation.
Lorsque l'on occupe ou que l'on souhaite occuper un logement (achat ou location), il est indispensable de consulter l'ERP (État des Risques et Pollution) et l'éventuel PPR (Plan de Prévention des Risques) auquel on sera soumis.
Pour ce qui est des zones inondables, dans certains cas, le plan de prévention du risque inondation (PPRI) rend obligatoire des travaux de prévention dans le logement.
Lorsque de tels travaux ou aménagements sont notifiés comme obligatoires par le PPRI, il convient alors de les réaliser dans les délais prescrits, que ce soit pour la sécurité des personnes et des biens ou pour pouvoir être indemnisé en cas de sinistre.
A savoir : Le défaut de réalisation des travaux obligatoires énoncés dans le PPR peut justifier que tout assureur puisse refuser de renouveler ou d'établir un contrat d'assurance ; et en cas de sinistre, de réduire le montant de l'indemnisation au motif du non-respect des mesures de prévention.
L'assurance habitation d'un logement en zone inondable
Les compagnies d'assurance ne sont pas tenues de proposer un contrat d'assurance pour un logement situé dans une zone inondable. Il appartient à chaque assureur d'évaluer le risque lors de la souscription ou du renouvellement d'un contrat.
En zone ‘bleu' du PPRI, la plupart des assureurs proposent une solution d'assurance pour un bien immobilier mais le refusent le plus souvent dans les zones jaune, orange, rouge...
La souscription d'une assurance multirisques habitation ou incendie et dégâts des eaux qui est obligatoire pour tout propriétaire-bailleur ou locataire, ne l'est pas pour un propriétaire occupant. Mais il est important de savoir que cette garantie d'assurance ‘dommages' est indispensable à la perception possible d'une indemnisation en cas de catastrophe naturelle.
Nota : Aux termes de la loi du 13 juillet 1982 sont considérés comme effets des catastrophes naturelles « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises ». (Article L. 125-1 alinéa 3 du Code des assurances).
Pour être indemnisé par le fonds de catastrophe naturelle, y compris en cas de crue ou d'inondation, il est impératif que ces deux conditions soient remplies : que les biens soient couverts par une assurance de dommages, et qu'ait paru au Journal Officiel un arrêté interministériel constatant l'état de catastrophe naturelle pour l'aléa concerné dans la zone où se trouvent les biens.
Il est donc impératif de consulter dans quelle zone d'un éventuel PPR (Plan de Prévention des Risques) se situe le logement pour pouvoir l'assurer ainsi que son contenu, afin qu'ils soient couverts par une quelconque garantie d'indemnisation en cas de catastrophe naturelle dont les crues et les inondations,. Cette information essentielle est incluse obligatoirement dans l'ERP (État des Risques et Pollution) qui fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires et opposables (au vendeur et/ou au bailleur).
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Oui, en informant le locataire. Il est tout à fait possible de mettre en location un bien, quelle que soit sa destination, dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (PPR).
Toutefois, dans ces situations, le propriétaire doit en informer le locataire avant la signature du contrat de bail. Pour cela, la loi lui impose une obligation de fournir un état des risques naturels (1). Vous pouvez remplir vous-même ce formulaire, sans nécessairement avoir recours à un professionnel. « L'état des risques et pollutions » est disponible auprès de votre mairie ou sur le site internet georisques.gouv.fr. Il doit dater de moins de 6 mois le jour de la conclusion du bail.
(1) Art. L. 125-5 du code de l'environnement.
