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Sujet initié par complicadoil y a 5 ans - 6163 vues
Bonjour,
Dans le cas où un commerçant stoppe son activité, que son fonds n'est plus rentable, mais qu'il met en vente son droit de bail tout commerce, le bailleur peut il lui même racheter ce droit de bail, sans être commerçant, et sans avoir l'intention de le devenir ? Le but étant de relouer avec un bail différent ?
Une autre possibilité serait une résiliation à l'amiable avec indemnité, mais un arrêt du conseil d'état de 2015 rend cette indemnité soumise à la TVA (service rendu individualisable) ce qui la rend moins intéressante.
Merci
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Cependant, la voie de la résiliation amiable semble plus adaptée à votre cas.
Enfin, je vous précise que si le preneur d'un bail commercial cesse son exploitation, cela peut constituer une cause de résiliation du bail (sous réserve de l'examen des clauses du bail commercial).
Attention, ce n'est pas parce que la destination du bail est tous commerces, que vous pouvez céder librement votre bail, pour une autre activité, sans accord du bailleur.
En effet, lorsqu'il y a cession de droit au bail (et non de fonds de commerce), l'accord préalable du Bailleur est, sauf stipulation contraire (exceptionnelle) dans le bail, quand même obligatoire, même en cas de bail tous commerce.
Le rachat du droit au bail par le bailleur est possible, mais juridiquement, cette opération peu naturelle, revient strictement au même qu'une résiliation anticipée : finalement, lorsque le bailleur paye une indemnité de résiliation anticipée, et la question posée reste la même.
En revanche, l'arrêt du Conseil d'Etat de 2015 auquel vous vous référez et qui soumet l'indemnité de résiliation à TVA correspond à un cas particulier trouve pas application lorsque la contrepartie de l'indemnité est la réparation du seul préjudice subi du fait de la résiliation.
En principe, selon l'article 738 du CGI, seul un droit fixe de 125 est du.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI0 #Numéro de téléphone# 3
Il me semble que cela peut correspondre à votre situation et en pratique c'est cette résolution au droit fixe de 125 euros qui est mise en oeuvre, sauf cas particuliers.
Attention bis : en cas d'arrêt d'activité, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail car le preneur est tenu d'une obligation d'exploitation.
Merci de cliquer sur question résolue si vous estimez que j'ai répondu à votre question dans le cadre de ce forum.
Cordialement.
il y a 5 ans
nougat
Bonjour et merci En fait je suis le bailleur. Le preneur actuel boulanger a donné le fonds en location gérance à son fils qui pour des raisons trop longue à développer a rendu ce commerce non rentable. Le père m'indique que même si son fils fait faillite, c'est lui qui reste le titulaire du droit de bail et qu'il peu donc le vendre, qu'il n'est pas lié par la faillite éventuelle de son fils. Le bail indique que le bail est consenti pour l'exercice de tous commerces et que le preneur aura la faculté de céder son droit au bail quand bon lui semblera sans avoir à demander l'autorisation du propriétaire. Il n'est pas indiqué à qui bon lui semble mais il n' y a pas non plus de clause qui demande l'accord du bailleur sur le preneur du bail en cas de cession. C'est un vieux bail de 1982 avec des clauses uniquement en faveur du locataire, d'où mon intérêt de le récupérer pour partir sur autre chose.
Attention de bien vérifier si le bail stipule une liberté de cession du fonds (c'est un droit normal au profit du preneur rappelé dans 99 % des baux) ou du droit au bail (jamais vu personnellement).
Par ailleurs, le preneur est tenu d'exploiter le local (peut-être sous peine d'application de la clause résolutoire) : si la location gérance se termine par une faillite et que le local n'est pas exploité, il y a peut être quelque chose à faire.
Une parenthèse pour l'augmentation du loyer : il arrive fréquemment que les boulangeries soient considérées comme des locaux monovalents et échappent à la règle du plafonnement, mais sans doute connaissez-vous cette règle utile si un renouvellement se profile.
Cordialement,
il y a 5 ans
nougat
Bonsoir, Le terme est bien celui que j'ai indiqué en recopiant le bail soit "le preneur aura la faculté de céder son droit au bail quand bon lui semblera sans avoir à demander l'autorisation du propriétaire." Il n'indique à qui bon lui semblera par contre Non je ne connais pas la règle qui fait que les locaux monovalents échappent à celle du plafonnement. Mais nous ne sommes pas proche du renouvellement et à priori si cession du bail il y a , je pense que le preneur ne sera pas un boulanger, même si le bailleur de fond actuel reste assez discret sur cela. Le local est dans la principale rue commerçante d'une station balnéaire et convient donc à n'importe quel type de commerce. Le bilan de la boulangerie est catastrophique et un expert comptable m' a indiqué que si procédure judiciaire il y a avait, le juge pourrait décider d'une cessation de paiement rétro-active qui remettrait en question une vente du fonds ou du droit de bail. Situation pas simple donc Merci à vous.
Cher Monsieur, Le cumul sur une même tête du statut de bailleur et de locataire est généralement impossible puisque ce cumul éteint automatiquement le bail, à moins que le propriétaire ait une activité économique (commerciale) différente de son activité personnelle. Mais vous prenez le risque d'une requalification fiscale. En toute logique il s'agit d'une reprise des lieux par le bailleur, et non d'une cession du bail. Aucune indemnité n'est due par le bailleur. Mais elle peut être convenue conventionnellement. Cordialement
#Meilleure réponseil y a 5 ans
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