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Bonjour, Mon frère et moi-même sommes héritiers de notre tante décédée, sans enfant. Elle possédait des biens immobiliers. Dans le partage , je souhaite conserver un appartement et un garage. Je ne suis pas d'accord avec mon frère sur la valeur de l'appartement. Il y a eu 2 estimations réalisées par des agents immobiliers sur l'appartement, une première estimation à 230.000 - 240.000 € et la seconde à 170.000 - 180.000 €. Je précise que l'appartement est occupé par un locataire ce dont a tenu compte le second agent immobilier, d'où la décote. Mon frère préférant recevoir de l'argent en échange, ne tient compte que de la première estimation, la plus élevée et veut appliquer une valeur de 230.000€. Je lui ai proposé d'appliquer la moyenne des 2 estimations, soit environ 210.000 € mais il refuse. Du coup, il refuse maintenant de me vendre ses droits sur l'appartement et aussi sur le garage, pour m'embêter. Mon frère est notaire et connait toutes les ficelles en terme de succession ce qui n'est pas mon cas. Si je comprend bien, nous allons rester en indivision sur l'appartement et le garage ? Q'en est-il du 3ème bien immobilier (un 2ème appartement) et du compte de liquidités ? Peut-on vendre le 3ème bien immobilier, si mon frère est d'accord ? Peut-on quand même procéder au partage du compte de liquidités ? Comment puis-je sortir de l'indivision sur les 2 biens que je souhaite garder ? Enfin, est-il d'usage dans une succession, d'appliquer une décote sur l'estimation d'un bien immobilier à cause de la présence d'un locataire dans les lieux ? Je vous remercie d'avance pour vos réponses. Cordialement
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Vous n'êtes pas obligé de rester indéfiniment en indivision avec votre frère : le principe est que nul ne peut être contraint d'y demeurer.
En revanche, vous ne pouvez pas obliger votre frère à vous vendre directement sa moitié de l'appartement et du garage. À défaut d'accord, il faudra envisager un partage judiciaire. L'attribution préférentielle permettant d'obtenir prioritairement certains biens n'est ouverte que dans des situations particulières et ne semble pas nécessairement applicable ici.
Votre désaccord concernant l'appartement et le garage n'empêche pas de régler séparément certains éléments de la succession si vous êtes tous les deux d'accord. Vous pouvez notamment décider ensemble de vendre le troisième appartement.
Concernant l'appartement loué, une décote pour occupation peut être justifiée : un logement vendu avec un locataire peut valoir moins qu'un logement libre, notamment parce que l'acquéreur ne peut pas immédiatement en disposer.
2/ Les solutions
Pour l'appartement que vous souhaitez conserver, évitez de retenir simplement la moyenne des deux estimations, car l'écart entre 170 000 € et 240 000 € est très important. Demandez plutôt une troisième estimation, idéalement auprès d'un expert immobilier indépendant ou d'un professionnel choisi conjointement avec votre frère. L'expertise devra expressément évaluer le bien occupé, en tenant compte du bail, du montant du loyer, de sa durée et des possibilités de reprise du logement.
Si une valeur commune est finalement retenue, vous pourrez proposer de recevoir l'appartement et le garage dans votre lot et de verser à votre frère une soulte permettant d'équilibrer le partage.
Pour le troisième appartement, si vous êtes tous les deux d'accord, demandez au notaire d'organiser sa vente amiable, sans attendre nécessairement que votre désaccord sur les autres biens soit résolu.
Concernant les liquidités, demandez également au notaire si une répartition partielle peut être réalisée immédiatement. En pratique, il pourra être nécessaire de conserver une provision pour les droits, frais, dettes et dépenses restant à régler avant de distribuer le solde disponible.
Si votre frère refuse toute solution concernant l'appartement et le garage, vous pourrez demander le partage judiciaire de la succession. Le tribunal pourra organiser les opérations de partage et, lorsqu'un bien ne peut pas être partagé ou attribué amiablement, sa vente par licitation peut finalement être ordonnée.
Enfin, puisque votre frère est lui-même notaire et qu'un conflit d'intérêts peut compliquer les discussions, vous pouvez vous faire assister par votre propre notaire, qui défendra techniquement votre position dans les opérations de partage. Cela ne double pas nécessairement les frais globaux de l'acte : les notaires peuvent se répartir les émoluments selon les règles applicables.
Votre bien dévoué,
Xavier DAUSSE
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#Meilleure réponseil y a 8 heures
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