Travaux dans une sci

Sujet initié par Bile, il y a 6 heures - 161 vues

Bonjour,

La question soulève deux problèmes juridiques distincts qu'il convient de bien dissocier.

**Sur la propriété du bien**

Tant que la vente n'est pas finalisée par la signature d'un acte authentique chez le notaire, le bien appartient toujours à la SCI et non à l'associé acheteur. Engager des travaux importants sur un bien dont on n'est pas encore propriétaire est donc juridiquement risqué : si la vente venait à ne pas aboutir pour quelque raison que ce soit, l'associé ne pourrait pas réclamer le remboursement de ses investissements, et les travaux réalisés bénéficieraient à la SCI sans contrepartie automatique. La Cour de cassation a d'ailleurs rappelé que l'acquéreur qui effectue des travaux avant la signature de l'acte authentique le fait **à ses risques et périls**.

**Sur la nécessité d'un accord des associés**

En tant que bien appartenant à la SCI, tout aménagement ou transformation substantielle du logement doit en principe être autorisé par les associés, conformément aux statuts et aux règles de gestion sociale. L'associé acheteur ne peut pas agir unilatéralement sur un bien social, même s'il en est futur acquéreur.

**En pratique**, il est fortement conseillé d'attendre la signature de l'acte authentique avant d'entamer les travaux, ou à défaut de formaliser une **convention de jouissance anticipée** avec la SCI — approuvée par l'ensemble des associés — qui définisse clairement les conditions dans lesquelles les travaux peuvent débuter et règle le sort de ces derniers en cas d'échec de la vente.

Cordialement,

Farouk Er-Razki
Avocat au barreau de Paris

Bonjour,

Je vous déconseille d'entamer des travaux avant d'être propriétaire, car juridiquement, vous risqueriez d'augmenter la valeur du bien appartenant à la SCI sans obtenir de contrepartie immédiate, ce qui constituerait une forme de libéralité ou de donation déguisée à la SCI.

Tant que la vente n'est pas actée, le bien appartient à la SCI, et toute amélioration réalisée par un associé sans convention préalable est susceptible d'être intégrée au patrimoine de la société sans indemnisation.

Pour sécuriser l'opération, il est préférable d'attendre la signature de l'acte authentique de vente.

Si des travaux urgents sont nécessaires, il est impératif de faire voter en assemblée générale une autorisation écrite actant que ces travaux sont réalisés à ses frais exclusifs, tout en prévoyant une clause dans l'acte de vente précisant la valorisation du bien "dans son état actuel" pour éviter une taxation sur la plus-value induite par ses propres travaux.

Consultez votre notaire pour rédiger une convention d'occupation précaire avec autorisation de travaux si la vente est différée.

Merci d'indiquer que la question est résolue.