Nouveau bail commercial avec toiture amianté (mais projet de travaux)

Sujet initié par Mag, il y a 10 heures - 124 vues

Bonjour,

Le loyer initial est librement fixé par les parties (article L. 145-33), mais ses évolutions en cours de bail sont strictement encadrées : seules sont admises l'indexation conventionnelle (article L. 145-39) et la révision triennale (article L. 145-37 et suivants), toute autre modification supposant un accord du preneur ou la conclusion d'un avenant.

Dans votre situation, l'insertion dans le bail initial d'une clause prévoyant une augmentation automatique du loyer après réalisation des travaux d'isolation de la toiture est juridiquement envisageable, mais sa validité dépend de sa rédaction. Pour être opposable, elle doit être suffisamment précise quant à son fait générateur (nature et étendue des travaux), à son montant ou à sa méthode de calcul (par exemple, un pourcentage déterminé, ou une formule reposant sur le coût des travaux divisé par une durée d'amortissement), et à sa date d'application. Une clause vague du type « le loyer sera augmenté après travaux » serait dépourvue d'effet, faute d'objet déterminable au sens de l'article 1163 du Code civil.

À cette condition, la clause s'analyse comme une stipulation contractuelle acceptée dès la signature du bail : son déclenchement ultérieur ne nécessitera pas un nouvel accord du preneur, puisque celui-ci aura déjà donné son consentement de manière anticipée. Vous pouvez par exemple stipuler que la réalisation de travaux d'isolation et de désamiantage de la toiture entraînera, à compter du premier jour du mois suivant la réception des travaux, une majoration du loyer annuel d'un montant chiffré ou d'un pourcentage défini, étant précisé que cette majoration s'ajoutera à l'indexation conventionnelle. Faites établir cette clause par votre conseil habituel afin de sécuriser sa rédaction, car la pratique montre que les juges du fond apprécient strictement la précision de ces stipulations.

Un point de vigilance : depuis la loi Pinel, l'article R. 145-35 du Code de commerce exclut de la refacturation au preneur certains travaux relevant de l'article 606 du Code civil (gros travaux affectant la structure ou la mise aux normes), qui restent à la charge exclusive du bailleur. Le remplacement d'une toiture amiantée entre dans cette catégorie. Cela ne vous empêche pas d'augmenter le loyer après travaux — la clause portera alors sur la valorisation du bien, et non sur une refacturation prohibée — mais cette distinction doit être clairement reflétée dans la rédaction.

Si cette réponse vous éclaire, n'oubliez pas de marquer votre question comme résolue avec le bouton vert.

Bonjour Mag,

Vous pouvez en effet conclure un contrat de bail prévoyant une clause mentionnant la minoration du loyer en raison de la présence d'amiante et que cette minoration de loyer cessera lorsque les rénovations seront réalisées. Si le bail est signé par le preneur, il n'y aura, en principe, aucun obstacle à la remise à niveau du loyer si et seulement si les travaux sont effectivement réalisés.

Je reste à votre disposition si vous avez besoin d'une assistance pour la rédaction du bail.

Merci de bien vouloir indiquer que votre problème est résolu.
Alex Quach - AQ Lawyer