Bien loué

Bonjour,

Au regard des éléments que vous exposez, le rachat de la part de votre mari dans un bien actuellement loué ne vous permettra pas de reprendre immédiatement possession du logement. Les droits du locataire demeurent protégés malgré le changement de propriétaire.

1/ Le droit

En droit, la vente d'un bien immobilier loué n'entraîne pas la disparition du bail en cours.

Le principe est que le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui est substitué à l'ancien bailleur dans l'ensemble de ses droits et obligations.

Ainsi, si vous rachetez la part de votre mari et devenez seule propriétaire du logement, vous deviendrez simplement la nouvelle bailleresse du locataire. Celui-ci conserve le bénéfice du contrat de location signé et son droit à occuper les lieux jusqu'au terme du bail, sous réserve du respect de ses propres obligations.

Vous devrez notamment continuer à respecter les clauses du contrat de location, percevoir les loyers et assumer les obligations légales du bailleur.

Le seul fait de devenir propriétaire n'autorise donc pas à demander au locataire de quitter immédiatement le logement.

Si vous souhaitez récupérer le bien pour y habiter personnellement, vous devrez respecter les règles applicables au congé pour reprise.

Ce congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail et dans les formes prévues par la loi.

Les délais de préavis sont notamment :

six mois avant l'échéance pour une location vide soumise à la loi du 6 juillet 1989 ;
trois mois avant l'échéance pour une location meublée, sauf dispositions particulières.

Par ailleurs, lorsque le logement est acquis alors qu'il est déjà loué, des règles spécifiques peuvent s'appliquer afin de protéger le locataire, notamment en ce qui concerne la première possibilité de délivrer un congé pour reprise. Il convient donc d'examiner précisément la date d'acquisition du bien, la nature du bail et sa date d'échéance.

En dehors de cette procédure, la seule possibilité de récupérer le logement avant la fin du bail consiste à obtenir l'accord du locataire.

Les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au contrat de location avant son terme, mais le locataire reste libre d'accepter ou de refuser cette proposition.

2/ Les solutions

Si vous envisagez de racheter la part de votre mari, il est recommandé de demander au notaire ou à votre avocat de vérifier précisément :

la nature du bail (location vide ou meublée) ;
la date de signature du contrat ;
sa date d'échéance ;
ainsi que les règles applicables à un congé pour reprise dans votre situation.

Ces informations vous permettront de connaître la première date à laquelle vous pourrez, le cas échéant, reprendre légalement le logement pour votre résidence principale.

Si vous souhaitez occuper les lieux avant cette échéance, vous pouvez également prendre contact avec le locataire afin d'examiner la possibilité d'un départ amiable.

Certaines situations peuvent donner lieu à un accord satisfaisant pour les deux parties, par exemple si le locataire a déjà un projet de déménagement. En revanche, vous ne pourrez pas l'y contraindre tant que son bail est en cours et qu'il respecte ses obligations.

En pratique, il faut donc anticiper ce délai dans votre projet immobilier : le rachat de la part de votre mari vous permettra de devenir propriétaire du logement, mais votre installation ne pourra intervenir qu'à compter du départ effectif du locataire, qu'il résulte d'un congé régulièrement délivré ou d'un accord amiable.

Votre bien dévoué,

Xavier DAUSSE

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