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Qualifications juridique d une limite latérale et d un fond de propriété
Sujet initié par Josephil y a 7 jours - 554 vues
Bonjour, Objet : Construction d'un mur de 6 m sur 10 metre en limite séparative et qualification de la limite (PLU de l'Entre-Deux, 974) 1. Le contexte et le litige : Mon voisin a construit un mur de 6 mètres de haut directement sur sa limite nord, qui est mitoyenne de mon terrain constructible. Ce mur borgne me prive de la ligne d horizon. La mairie (service urbanisme et police municipale) est déjà intervenue sur place et a constaté le chantier, mais je souhaite formaliser mes démarches et préparer un recours solide. 2. La configuration des lieux (la question des voies et des lots) : Le terrain de mon voisin est bordé à l'est et à l'ouest par deux servitudes privées qui desservent pour une 2 lots et pour l autre 3 lots. La voirie a l ouest qui dessert deux lots dessert un lot construit et un terrain agricole et l autre servitude privée dessert un terrain constructible et deux terrains agricoles. Selon le règlement du PLU de l'Entre-Deux, les servitudes de passage ne sont pas assimilées à des voies de circulation générale sauf si elles desservent au minimum 5 lots. Par conséquent, ces servitudes n'étant pas des « voies » au sens du PLU, la limite nord du terrain (le mur litigieux) ne pourrait peut être qualifiée de limite latérale. Elle pourrait être juridiquement une limite de fond de propriété.
L'article du PLU encadrant le bâti en limite de fond de propriété impose une hauteur maximale absolue de 4 mètres sur une profondeur de 3 mètres. Avec son mur de 6 mètres de haut, mon voisin enfreint peut être manifestement les règles du PLU de la commune. Question aux juristes : Cette qualification de la limite en « fond de propriété » (par l'exclusion du seuil des 5 lots sur les servitudes agricoles adjacentes) est-elle juridiquement inattaquable pour exiger l'application de la règle des 4 mètres maximum ? Quels sont mes meilleurs leviers juridiques face à la mairie ou au propriétaire pour obtenir la mise en conformité.
📌 La qualification de limite latérale ou de fond de parcelle dépend de la configuration cadastrale, de l'accès à la voie et des définitions du PLU. Un mur de six mètres doit aussi respecter les règles de hauteur, d'implantation et l'autorisation d'urbanisme. Demandez le dossier complet en mairie, faites constater les travaux et exercez, selon les dates, un recours administratif ou contentieux en joignant plans et photographies.
⚠️ Conservez les preuves et respectez les délais applicables.
Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage ! Cordialement, Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris
La qualification de la limite dépend des définitions du règlement du PLU (« voie », « limite latérale », « fond de parcelle ») et de leur lexique. Votre raisonnement est cohérent si ces définitions sont rédigées ainsi, mais il reste discutable : une autre lecture, fondée sur l'accès effectif de la parcelle, est envisageable. La lecture complète du règlement est indispensable.
Un mur d'au moins deux mètres de haut est soumis à déclaration préalable (article R. 421-9, e, du code de l'urbanisme), sauf s'il fait partie d'un projet relevant du permis de construire.
Si aucune autorisation n'a été délivrée, le maire qui a connaissance de l'infraction est tenu d'en faire dresser procès-verbal (article L. 480-1). Vous pouvez le lui demander par écrit. Devant le juge judiciaire, vous pourrez demander démolition ou dommages-intérêts en prouvant un préjudice personnel lié à la violation de la règle, ou invoquer un trouble anormal de voisinage (article 1253 du code civil).
Si une autorisation existe, le recours contre elle doit être formé dans les deux mois à compter du premier jour d'un affichage continu sur le terrain (article R*600-2), et notifié au bénéficiaire et à la mairie (article R*600-1). La démolition par le juge judiciaire est alors très limitée (article L. 480-13).
L'examen du règlement du PLU, du plan cadastral et du dossier d'autorisation éventuel permettrait de trancher.
Votre raisonnement est défendable, sans être pour autant acquis. Les limites qui relient le terrain à la voie de desserte sont des limites latérales, celle qui lui est opposée constitue la limite de fond de propriété (CE, 30 septembre 2011, n° 336249). Si le règlement du PLU refuse la qualification de voie aux servitudes desservant moins de cinq lots, les limites est et ouest ne sont pas des voies au sens de ce règlement et la limite nord relève du fond de propriété, donc du plafond de 4 mètres. Le juge administratif contrôle lui-même cette interprétation, l'argument mérite donc d'être soutenu avec les plans et le règlement à l'appui.
Sur le terrain administratif, formez un recours gracieux puis, le cas échéant, un recours pour excès de pouvoir contre le permis ou la décision de non-opposition, dans les deux mois de l'affichage sur le terrain. Le recours doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie et au bénéficiaire dans les quinze jours francs, à peine d'irrecevabilité (article R. 600-1 du code de l'urbanisme). Voisin immédiat, vous justifiez d'un intérêt à agir en invoquant la hauteur et la perte de vue (article L. 600-1-2). Un référé suspension reste possible, l'urgence étant présumée (article L. 600-3 du code de l'urbanisme et article L. 521-1 du code de justice administrative).
Demandez par écrit au maire de dresser procès-verbal d'infraction et de le transmettre au procureur de la République (articles L. 480-1 et L. 480-4 du code de l'urbanisme). Il pourra ensuite ordonner l'interruption des travaux (article L. 480-2).
Devant le juge judiciaire, le trouble anormal de voisinage permet de demander la démolition sans avoir à démontrer une faute (article 1253 du code civil ; Cass. 3e civ., 20 octobre 2021, n° 19-23.233). Un référé est envisageable après tentative préalable de résolution amiable.
Les délais de recours courant vite, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée.
Merci de renseigner la rubrique question résolue. Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
il y a 4 jours
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