Sujet initié par Ophélie, il y a 1 jour - 1067 vues
Bonjour, J'aurais besoin de conseil concernant un changement de régime fiscal. Actuellement propriétaire d'un appartement mis en location meublé depuis 1 an (date de début du crédit), je suis sous le régime LMNP micro-BIC (50% d'abattement). Le montant des loyers annuels perçus n'excède pas 9000€.
Je souhaite optimiser ma fiscalité car d'autres régimes semblent beaucoup plus intéressant pour ma situation (LMNP au réel, montage SCI...).
Pourriez-vous me renseigner sur ce qui serait le plus avantageux pour réduire mon imposition et pouvoir déduire mes charges, intérêts d'emprunt sur le crédit, amortissement mobilier etc ?
Au regard des éléments que vous exposez, vos recettes locatives annuelles d'environ 9 000 € vous placent, en principe, dans le champ d'application du régime micro-BIC. Toutefois, ce régime n'est pas systématiquement le plus avantageux sur le plan fiscal. Il convient de comparer précisément votre situation avec celle du régime réel avant de faire un choix.
1/ Le droit
Les revenus issus d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Lorsque les recettes annuelles demeurent inférieures au plafond légal applicable aux locations meublées classiques, le bailleur relève automatiquement du régime micro-BIC, sauf option volontaire pour le régime réel.
Dans ce régime, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % représentatif de l'ensemble des charges. Vous n'avez donc pas à justifier de vos dépenses réelles, mais, en contrepartie, aucune charge ne peut être déduite au-delà de cet abattement.
Avec des loyers annuels de 9 000 €, votre revenu imposable serait ainsi calculé de la manière suivante :
Ce régime est particulièrement intéressant lorsque les dépenses réellement supportées sont relativement faibles.
En revanche, lorsque les charges sont importantes, le régime réel devient souvent plus avantageux.
Ce régime permet notamment de déduire les dépenses effectivement engagées pour l'exploitation du bien, telles que :
les intérêts d'emprunt ; les charges de copropriété ; les primes d'assurance ; la taxe foncière ; les frais de gestion ; les honoraires ; les dépenses d'entretien et de réparation lorsqu'elles sont déductibles ; ainsi que les amortissements du logement et du mobilier, qui constituent l'un des principaux avantages fiscaux du statut LMNP.
Dans de nombreux cas, ces déductions permettent de réduire très fortement le bénéfice imposable, voire de le ramener à zéro pendant plusieurs années.
À l'inverse, la création d'une SCI n'est pas nécessairement la solution la plus adaptée lorsqu'il s'agit d'un seul appartement destiné à la location meublée.
Une SCI imposée à l'impôt sur le revenu ne bénéficie pas du même mécanisme d'amortissement que le LMNP.
Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés permet certes d'amortir l'immeuble, mais elle entraîne d'autres conséquences fiscales, notamment lors de la revente du bien ou lors de la distribution des bénéfices, qui peuvent se révéler moins favorables selon votre situation.
2/ Les solutions
La première étape consiste à comparer concrètement les deux régimes.
Vous pouvez établir un calcul simple.
Avec le micro-BIC, votre résultat imposable sera de :
9 000 € de recettes moins 50 % d'abattement soit 4 500 € imposables.
Avec le régime réel, il conviendra de déduire de vos recettes l'ensemble de vos charges réelles, notamment :
les intérêts d'emprunt ; les charges de copropriété ; la taxe foncière ; les assurances ; les frais bancaires et de gestion ; les éventuels honoraires ; ainsi que les amortissements du logement et du mobilier.
Si le total de ces charges et amortissements est nettement supérieur à 4 500 € par an, le régime réel sera généralement plus avantageux, car votre bénéfice imposable sera inférieur à celui obtenu avec le micro-BIC.
Compte tenu de la technicité des règles d'amortissement, il est souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable, au moins pour la première année d'application du régime réel. Celui-ci pourra établir les tableaux d'amortissement, sécuriser votre déclaration fiscale et vérifier que l'option retenue est la plus favorable.
En l'état des éléments que vous communiquez, le choix entre le micro-BIC et le régime réel dépend donc essentiellement du montant de vos charges réelles. Une comparaison chiffrée permettra de déterminer le régime fiscal le plus avantageux pour votre investissement.
Votre bien dévoué,
Xavier DAUSSE
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