Bonjour Madame,
Aucun texte n'impose au preneur de répondre dans un délai déterminé à une offre de renouvellement contenue dans un congé. Les délais de l'article L145-10 du code de commerce concernent la demande de renouvellement émanant du locataire et la réponse du bailleur, non la situation inverse. Votre locataire peut donc garder le silence jusqu'au terme.
Ce silence ne vaut pas acceptation. L'acceptation tacite doit être établie de manière non équivoque (Cour de cassation, 7 septembre 2022, n° 21-11.592). Si un accord est caractérisé, le bail renouvelé constitue un nouveau bail de neuf ans prenant effet à l'expiration du précédent (Cour de cassation, 2 octobre 2002, n° 01-02.781). À défaut d'accord et si la locataire se maintient dans les lieux, le bail se prolonge tacitement aux anciennes conditions (article L145-9 du code de commerce).
Si elle libère les lieux au 30 septembre 2026 sans avoir accepté l'offre, le bail prend fin à cette date par l'effet du congé. Aucune indemnité d'éviction n'est due, celle-ci supposant un refus de renouvellement imputable au bailleur (article L145-14 du code de commerce). Vous pourrez réclamer les loyers dus jusqu'au terme et, en cas de maintien dans les lieux au-delà, une indemnité d'occupation.
Rien ne vous interdit de lui écrire pour l'inviter à faire connaître sa position. Cette démarche n'a pas d'effet juridique propre sur le renouvellement, mais elle vous permet d'anticiper la relocation et de conserver une trace écrite de vos diligences.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
Le statut des baux commerciaux n'impartit aucun délai au preneur pour répondre à un congé avec offre de renouvellement. Les articles L. 145-9, L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce organisent les délais de délivrance du congé par le bailleur et de la demande de renouvellement par le preneur, mais ne prévoient rien pour la réponse à une offre. Votre locataire peut donc effectivement garder le silence jusqu'au terme.
Ce silence ne vaut ni acceptation ni refus. Seul un accord exprès des parties sur les clauses et le prix caractérise un renouvellement (Civ. 3e, 15 avril 2021, n° 19-24.231). À défaut, votre locataire conserve la faculté soit de quitter les lieux au terme, le bail cessant alors à la date du congé sans loyer ni indemnité d'occupation ultérieurs, soit de délivrer elle-même congé dans les formes des articles L. 145-4 ou L. 145-9, par acte de commissaire de justice et six mois à l'avance (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707).
Aucun texte ne vous permet de la contraindre à se prononcer. Vous pouvez néanmoins lui adresser une mise en demeure recommandée l'invitant à préciser ses intentions, ce qui constituera un élément utile en cas de litige. Si un désaccord surgit sur le loyer du bail renouvelé, la fixation relève du juge des loyers commerciaux.
En pratique, rien ne vous interdit d'anticiper dès maintenant la recherche d'un nouveau locataire, sous réserve de ne pas entraver la jouissance paisible de votre locataire actuelle jusqu'au terme.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
Aucun texte n'enferme la réponse du preneur à une offre de renouvellement dans un délai déterminé. L'article L145-9 du code de commerce ne régit que la forme et le délai du congé, et l'article L145-10 organise la demande de renouvellement à l'initiative du locataire lorsque le bailleur n'a pas donné congé. Votre locataire peut donc garder le silence jusqu'au terme.
Ce silence ne vaut pas pour autant renouvellement. La Cour de cassation exige une acceptation tacite non équivoque et juge que le maintien dans les lieux joint au paiement d'un loyer inchangé ne suffit pas à la caractériser, particulièrement lorsque l'offre comporte des clauses différentes du bail expiré (Civ. 3e, 7 septembre 2022, n° 21-11.592). Si votre offre modifie des clauses autres que le prix, elle s'analyse d'ailleurs en un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872).
En cas d'accord, le bail renouvelé est un bail nouveau d'une durée de neuf ans, règle d'ordre public, sauf accord exprès pour une durée supérieure (article L145-12 du code de commerce ; Civ. 3e, 2 octobre 2002, n° 01-02.781).
Votre locataire dispose de la faculté triennale de l'article L145-4, exercée six mois à l'avance par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception. Elle dispose par ailleurs de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné pour le contester ou réclamer une indemnité d'éviction, à peine de forclusion. Une relance écrite l'invitant à préciser ses intentions vous permettra d'anticiper la relocation, sans pouvoir la contraindre à répondre.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
En matière de bail commercial, le silence du locataire après la réception d'un congé avec offre de renouvellement ne vaut pas, à lui seul, refus du renouvellement.
En effet, le preneur n'est pas tenu de vous répondre dans un délai déterminé à la suite de votre offre de renouvellement. En pratique, il peut poursuivre son activité et ne prendre position que plus tard, ce qui peut effectivement placer le bailleur dans une situation d'incertitude.
À l'échéance du bail, si votre locataire reste dans les lieux et que vous ne vous y opposez pas, les relations contractuelles se poursuivent en principe dans le cadre du renouvellement ou, selon les circonstances, par tacite prolongation, jusqu'à ce que la situation soit juridiquement régularisée.
En revanche, si votre locataire entend quitter les lieux, il devra respecter les règles applicables en matière de congé. Le fait qu'il n'ait pas répondu à votre offre de renouvellement ne lui permet pas de partir du jour au lendemain sans respecter ses obligations.
Au regard de votre situation, si vous souhaitez connaître les intentions de votre locataire afin d'anticiper une éventuelle relocation, rien ne vous interdit de le relancer amiablement, par écrit, afin de lui demander de vous indiquer sa position. Cette démarche, même si elle ne l'oblige pas juridiquement à répondre, permet souvent de clarifier la situation.
Si l'enjeu économique est important ou si un désaccord apparaît sur le renouvellement du bail, il peut être utile de faire examiner votre dossier afin de sécuriser vos démarches et de vérifier les conséquences juridiques du silence de votre locataire au regard des actes déjà délivrés.
Je vous remercie de bien vouloir cliquer sur le bouton vert afin d'indiquer qu'une réponse vous a été apportée.
Bien à vous,
Maître Gonzalez
Merci pour cet éclaircissement mais votre réponse me soulève une question : quelles sont les règles en matière de congé de la part de ma locataire ?
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