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Création de surface de plancher et autorisation d'urbanisme
Sujet initié par Mika21il y a 3 jours - 544 vues
Bonjour, Je possède une maison sur sous-sol avec garage. Ma parcelle se situe en zone UB dans une commune couverte par un PLU. La surface de plancher actuelle de ma maison est de 165 m2. Je souhaiterais effectuer un changement d'usage de mon garage en pièce de vie, donc créer 35 m2 de surface de plancher supplémentaire. Quelle type d'autorisation dois-je déposer ? Est-ce qu'une DP peut suffire car je crée moins de 40 m2 de surface de plancher ? Ou dois-je déposer un PC avec architecte car la surface de plancher totale est supérieuse à 150 m2. Ou un PC seul peut-il suffire car le seuil des 150 m2 de surface de plancher a été franchi lors de la construction de la maison qui date de 1987 ? Je vous remercie par avance pour vos retours. Bien cordialement.
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C'est un permis de construire qui est requis, et non une déclaration préalable. En zone urbaine couverte par un PLU, les travaux créant entre 20 et 40 mètres carrés de surface de plancher relèvent du permis dès lors qu'ils portent la surface totale au-delà de 150 mètres carrés (articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme). Votre maison atteignant déjà 165 mètres carrés, ce seuil est franchi et la déclaration préalable est exclue.
Le garage n'était pas constitutif de surface de plancher. Sa transformation en pièce de vie en crée 35 mètres carrés (article R. 111-22 du code de l'urbanisme). Il ne s'agit pas d'un changement de destination au sens des articles R. 151-27 et R. 151-28, le garage étant un local accessoire réputé avoir la destination d'habitation de la maison. Une modification de façade, si vous remplaçez la porte par une baie, sera instruite dans la même demande.
Le recours à un architecte est obligatoire (articles L. 431-1 et R. 431-2 du code de l'urbanisme). Le seuil de 150 mètres carrés s'apprécie sur l'ensemble après travaux, y compris lorsque la construction existante le dépassait déjà (CE, 21 juillet 2017, n° 408059).
La taxe d'aménagement sera due sur les 35 mètres carrés créés, le fait générateur étant la délivrance du permis.
Merci de renseigner la rubrique question résolue. Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
Sur votre question complémentaire, votre lecture correspond aux textes en vigueur.
L'article R. 421-17 f) du code de l'urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux créant plus de 5 m² et au plus 20 m² de surface de plancher. La réserve liée au dépassement des seuils de l'article R. 431-2 ne vise que la tranche de 20 à 40 m² en zone urbaine (articles R. 421-14 b) et R. 421-17 f), dernier alinéa). Depuis le décret n° 2026-117 du 20 février 2026, l'article R. 421-17 g) vise en outre la transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non comptée dans la surface de plancher, ce qui correspond à un garage. Le recours obligatoire à l'architecte concerne la demande de permis de construire, non la déclaration préalable.
Deux réserves. Un découpage du projet en tranches successives (19 m² maintenant, le reste plus tard) peut être regardé comme un fractionnement destiné à éviter le permis, et le projet est alors apprécié dans son ensemble. Par ailleurs, la déclaration préalable n'exonère pas du respect du PLU : la suppression d'une place de stationnement peut être opposée si le règlement de la zone UB impose un nombre minimal de places.
Une lecture du règlement de zone et des plans du projet permettrait de confirmer le régime applicable.
La réponse est un permis de construire avec architecte.
Pourquoi pas une simple DP ? Un garage ne compte pas dans la surface de plancher (art. R.111-22 C. urb.). Le transformer en pièce de vie crée donc 35 m² de surface de plancher, même sans agrandissement extérieur. En zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit en principe jusqu'à 40 m² créés. Mais ce seuil ne joue plus si les travaux portent la surface totale de la construction au-delà de 150 m². Dans ce cas, le permis de construire est exigé.
Pourquoi le dépassement du seuil en 1987 ne change rien ? Le seuil de 150 m² s'apprécie sur la surface de plancher totale après travaux, pas sur l'historique de la maison. Ici : 165 + 35 = 200 m². Le seuil est franchi, et le fait que la maison l'ait déjà dépassé à sa construction n'y change rien.
Et l'architecte ? Il est obligatoire pour déposer le permis dès que la surface de plancher totale après travaux excède 150 m² (art. L.431-1 et R.431-2 C. urb.). Un PC « seul » n'est donc pas possible.
Je vous conseille de demander un certificat d'urbanisme ou un rendez-vous au service urbanisme de la mairie avant de lancer le dossier.
Je vous remercie d'indiquer la question comme résolue.
Bien à vous,
il y a 3 jours
Mika21
Bonjour Maître,
Merci beaucoup pour votre réponse très claire.
Une précision : si je décidais de ne transformer qu'une partie du garage, de façon à créer moins de 20 m² de surface de plancher (par exemple 19 m²), une simple déclaration préalable suffirait-elle, même si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux ?
Je comprends que le seuil de 150 m² ne conditionne que le régime « 20 à 40 m² » en zone U, et qu'en dessous de 20 m² on reste dans le régime de base de la DP. Pouvez-vous me confirmer que mon raisonnement est exact ?
Bien cordialement.
il y a 3 jours
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